Velká novela stavebního zákona: Co přinese jednotná soustava stavebních úřadů?

Poslanecká sněmovna dne 10. července 2026 schválila ve třetím čtení poslanecký návrh zákona, který má do značné míry přepsat pravidla hry ve stavebním právu. Jde o reakci na novelu č. 152/2023 Sb. a její hlavní ambicí je zjednodušit a zrychlit povolovací procesy. Co to znamená pro developery, stavebníky a všechny, kdo se pohybují v realitním byznysu?

Jednotná soustava stavebních úřadů

Hlavním pilířem novely je vytvoření Úřadu rozvoje území České republiky jakožto ústředního správního úřadu. Ten vznikne sloučením kompetencí hned několika ministerstev – Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu a Ministerstva dopravy, společně s Dopravním a energetickým stavebním úřadem. Pod tento nový úřad budou spadat úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště umístěná v sídlech obcí s rozšířenou působností.

Pro stavebníky to v praxi znamená, že namísto komunikace s různými institucemi by měli mít jeden kontaktní bod. Zaměstnanci obcí a krajů, kteří dosud zajišťovali příslušné činnosti, přejdou do pracovního poměru u nových úřadů rozvoje území.

Klíčovou změnou je také integrovaná ochrana veřejných zájmů. Nové úřady budou přímo v řízení o povolení záměru posuzovat a chránit zájmy v oblasti veřejného zdraví, životního prostředí, památkové péče či dopravy. Odpadne tak nutnost získávat samostatná závazná stanoviska od mnoha dotčených orgánů. Pokud dojde k rozporu mezi chráněnými zájmy, úřad sám porovná jejich význam a rozhodne ve prospěch převažujícího veřejného zájmu. Namísto zamítnutí záměru se bude preferovat stanovení podmínek či kompenzačních opatření.

Tato integrace pohltí například povolení kácení dřevin, výjimky ze zákazů u zvláště chráněných druhů nebo souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu. Zákon o jednotném environmentálním stanovisku se v nové koncepci stává nadbytečným a ruší se. Závazná stanoviska však zůstávají zachována pro kulturní památky, zvláště chráněná území a závazné stanovisko EIA.

Novinky pro developery a stavebníky

Novela zavádí pojem „stavba pro hromadné bydlení" – tedy stavba s převažující funkcí bydlení a podlahovou plochou nad 10 000 m². Tyto vyhrazené stavby bude v prvním stupni povolovat přímo Úřad rozvoje území ČR. Plánování, příprava, výstavba a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb bude výslovně ve veřejném zájmu.

Pozornost si zaslouží změna v terminologii: pojem „zastavěné území" se nahrazuje pojmem „zastavitelné území". Tím se klade důraz na plánování budoucího vývoje, nikoliv pouze na popis stávajícího stavu. Pokud obec nemá územní plán, namísto dosavadního „intravilánu" určeného stavem z roku 1966 se použijí územní analytické podklady.

Významné je také zmírnění požadavků na výstavbu. Tyto požadavky se mají používat s ohledem na jejich technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost. U změn staveb, údržby a kulturních památek se požadavky neuplatní v rozsahu, kde by to bylo zjevně nepřiměřené přínosům nebo kde to vylučují závažné důvody. Požadavky lze splnit i poskytnutím příspěvku na jejich společné řešení na základě plánovací smlouvy s obcí.

Ruší se požadavek přístupnosti staveb pro osoby pokročilého věku, těhotné ženy a osoby doprovázející dítě v kočárku nebo dítě do 3 let – zachována zůstává pouze bezbariérovost pro osoby se zdravotním postižením.

Podmínky pro vydání povolení záměru se budou posuzovat ke dni podání žádosti, ledaže stavebník požádá o posouzení ke dni rozhodnutí. To poskytuje větší právní jistotu, že změna předpisů v průběhu řízení nezhatí celý projekt.

Novela přináší také fikci povolení pro jednoduché stavby a stavby technické infrastruktury při uplynutí lhůty. Maximální trvání zkušebního provozu se prodlužuje z jednoho na tři roky. Autorizovaný inspektor nově může vydat kolaudační rozhodnutí.

Pro nepovolené stavby platí, že úřad nenařídí jejich odstranění a dodatečně je povolí, pokud by nařízení odstranění představovalo zjevně nepřiměřený zásah a ponecháním stavby nejsou dotčeny veřejné zájmy ani práva třetích osob.

Důležitou novinkou je možnost odchýlit se od územně plánovací dokumentace se souhlasem pořizovatele, pokud záměr nenaruší veřejné zájmy a nedotkne se jiných osob. U vyhrazených staveb v zastavitelném území s uzavřenou plánovací smlouvou se má za to, že veřejné zájmy nejsou narušeny.

Pokud obec neuzavře se stavebníkem v přiměřené době plánovací smlouvu, přestože stavebník předložil přiměřený návrh, stavebník se může domáhat nahrazení chybějícího souhlasu rozhodnutím soudu. To je významná pojistka proti obstrukcím ze strany samospráv.

Platnost stanoviska EIA se prodlužuje ze 7 na 10 let s možností dalšího prodloužení vždy až o 7 let. Přechodné období pro použití informačních systémů se prodlužuje do konce roku 2030.

Novela byla postoupena Senátu. Základní účinnost se navrhuje k 1. lednu 2027, kdy vznikne Úřad rozvoje území ČR. Úřady rozvoje území krajů a jejich územní pracoviště vzniknou k 1. lednu 2028. Do té doby pokračují v řízeních krajské a obecní stavební úřady podle dosavadních předpisů.

Zdroj: Poslanecká sněmovna, právní zpravodaj ze dne 29. 7. 2026