Pronajímatel nevyúčtoval služby včas? Zaplatí pokutu i desetitisíce navíc

Může se zdát jako drobnost – několik papírů s čísly, které pronajímatel pošle nájemci jednou ročně. Jenže právě vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu se stalo předmětem sporu, který prošel všemi instancemi českého soudnictví až k Nejvyššímu soudu. A výsledek? Pronajímatelé zaplatí přes 90 tisíc korun na pokutách a bezdůvodném obohacení. Tento případ ukazuje, jak drahé může být podcenění administrativních povinností při pronájmu nemovitostí.

Žalobce, nájemce bytu v Praze, se domáhal vydání řádných vyúčtování záloh na služby za období 2019 až 2022. Současně požadoval vrácení částky necelých 35 tisíc korun, kterou zaplatil na základě chybných vyúčtování za předchozí roky, a především pokuty za prodlení s vyúčtováním v celkové výši přesahující 200 tisíc korun. Pronajímatelé argumentovali tím, že nájemce původní vyúčtování akceptoval a částku dobrovolně uhradil, čímž mělo dojít k vypořádání vzájemných závazků.

Kogentní pravidla nelze obejít dohodou

Nejvyšší soud ve svém předchozím rozhodnutí v této věci jasně připomněl zásadní princip: úprava nájmu bytu je relativně kogentní a chrání nájemce jako slabší stranu. To znamená, že i když nájemce zaplatí nedoplatek z vadného vyúčtování, neznamená to, že by tím pronajímatele zprostil jeho zákonných povinností. Ustanovení § 7 zákona č. 67/2013 Sb. je kogentní a nelze se od něj smluvně odchýlit.

Pronajímatel má povinnost zajistit služby spojené s užíváním bytu, vybírat zálohy a provést jejich řádné vyúčtování za zúčtovací období. Toto vyúčtování musí nájemci doručit nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období. Nesplnění této povinnosti automaticky zakládá nárok nájemce na pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení.

Soud zdůraznil, že splatnost nedoplatku může vzniknout pouze na základě řádného vyúčtování provedeného v souladu se všemi předpisy. Vadné vyúčtování splatnost nezakládá, a pokud na jeho základě nájemce něco zaplatí, jedná se o bezdůvodné obohacení na straně pronajímatele. Právě proto museli pronajímatelé vrátit částku 34.998 Kč, kterou nájemce uhradil na základě nesprávných vyúčtování.

Pokuta jako nástroj disciplinace pronajímatelů

Klíčovou otázkou sporu byla výše pokuty. Pronajímatelé namítali, že by pokuta měla být snížena na symbolickou částku, protože nájemci nevznikla žádná škoda a navíc nájemce způsobil pronajímatelům újmu tím, že po skončení nájmu setrval v bytě bez právního důvodu.

Odvolací soud přistoupil k částečné moderaci pokuty. Za období 2018 až 2020 snížil denní sazbu na čtvrtinu, neboť zohlednil, že pronajímatelé v dobré víře považovali závazky za vypořádané poté, co nájemce zaplatil. Naproti tomu za roky 2021 a 2022 ponechal pokutu v plné výši, protože pronajímatelé byli výslovně vyzváni k předložení řádného vyúčtování a měli dostatek času své povinnosti splnit.

Nejvyšší soud tento přístup potvrdil. Připomněl, že pokuta podle § 13 zákona č. 67/2013 Sb. má především preventivní a sankční funkci – vytváří na poskytovatele služeb nátlak, aby dostál své povinnosti řádně a včas vyúčtovat zálohy. Samotná absence škody na straně nájemce automaticky neznamená, že by pokuta neměla být zaplacena.

Pro praxi z tohoto rozhodnutí vyplývá několik důležitých závěrů. Pronajímatelé si musí uvědomit, že vyúčtování služeb není formalita, ale kogentní zákonná povinnost s přísnými sankcemi. Čtyřměsíční lhůta pro doručení vyúčtování běží bez ohledu na to, zda nájemce platí zálohy řádně, nebo zda mezi stranami probíhají jiné spory. Dobrovolná úhrada částky z vadného vyúčtování neznamená akceptaci tohoto vyúčtování ani vzdání se práva na pokutu.

Na straně nájemců je třeba vědět, že nárok na pokutu vzniká automaticky uplynutím čtyřměsíční lhůty a nezávisí na tom, zda nájemci vznikla nějaká škoda. Pokuta může být soudem moderována, ale pouze při zohlednění všech okolností případu – a pokud pronajímatel byl na své povinnosti upozorněn a přesto je nesplnil, moderace nemusí být vůbec přiznána.

Tento případ je varovným signálem pro všechny pronajímatele bytů. Při ročním nájmu a prodlení přesahujícím rok může pokuta snadno překročit výši několika měsíčních nájmů. A jak ukazuje tento spor, soudy nejsou nakloněny automatickému snižování pokut jen proto, že se pronajímateli nechce plnit administrativní povinnosti.

Zdroj: Nejvyšší soud, 26 Cdo 309/2026