Spoluvlastnictví a zejména setrvání v něm je vystaveno na principu dobrovolnosti. Občanský zákoník předpokládá, že ke zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dojde na základě dohody spoluvlastníků.1) Až v případě, že dohody není dosaženo, je dána pravomoc soudu rozhodnout, že se spoluvlastnictví ruší a že se konkrétním způsobem vypořádá.2) Ze systematiky a slovního vyjádření je zjevné, že občanský zákoník preferuje konsenzuální zánik majetkového společenství. Tento zpravidla obtíže co do formy a způsobu vypořádání nepřináší. Ostatně spoluvlastníci nejsou, na rozdíl od soudu, povinni respektovat posloupnost metod vypořádání.3)
Právní otázky a nejasnosti vyvstávají právě v případě autoritativního vypořádání. Soud je v rámci rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví vázán zákonem, co do způsobu a podoby vypořádání. Občanský zákoník současně soudu stanoví následující závazné pořadí, jak má být s věcí ve spoluvlastnictví naloženo: (i) rozdělení společné věci,4) (ii) přikázání věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům 5) a (iii) prodej věci ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku.6) Až když není možné vypořádání zákonem preferovanou variantou, přistupuje soud k řešení variantou méně preferovanou. Totožné závěry o vázanosti soudu zákonnou posloupností konstantně přijímala a nadále přijímá soudní judikatura: Ustanovení § 142 odst. 1 ObčZ stanoví nejen možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i závazné pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity. Soud může provést způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví, spočívající v přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za přiměřenou náhradu nebo v nařízení prodeje a rozdělení výtěžku, jen pokud není rozdělení věci dobře možné.7)
Vzhledem k tomu, že primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je reálné rozdělení věci, zabývá se tento článek právě tímto způsobem, a to ve vztahu ke stavbám.
Nejdříve je na místě uvést, jaké skutečnosti brání tomu, aby bylo spoluvlastnictví vypořádáno reálným rozdělením věci. Občanský zákoník stanoví dvě překážky obecně uplatnitelné, a to podstatné snížení hodnoty rozdělované věci, a skutečnost, že rozdělení není dobře možné. Věc není dobře možné rozdělit například:
- pokud má jako celek sloužit k určitému účelu 8)
- pokud by takové rozdělení bylo v rozporu s veřejnoprávními předpisy 9)
- pokud by byly náklady na rozdělení nepřiměřeně vysoké 10)
- pokud by nově vzniklé samostatné věci nebylo možné užívat 11)
Tyto obecné podmínky (ne)dělitelnosti následně soud aplikuje na konkrétní případy mu předložené k rozhodnutí. Tento článek se zabývá problematikou vypořádání staveb. Podstatná pro posouzení (ne)dělitelnosti takové stavby je podle názoru autora skutečnost, zda je stavba věcí v právním smyslu či je jen součástí pozemku v souladu se zásadou superficies solo cedit, která byla do soukromého práva navrácena s účinností od 1.1.2014.
Pakliže je stavba součástí pozemku a jeden ze spoluvlastníků se svým návrhem domáhá vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci, nedomáhá se ničeho jiného než rozdělení tohoto pozemku, jelikož věcí ve smyslu soukromého práva je právě ten. Z logiky věci je přípustný závěr, že pozemek je dělitelný toliko vertikálním řezem. Jiným způsobem by nedošlo ke vzniku samostatné věci. Pakliže se na pozemku nachází stavba, která je jeho součástí, musí zdánlivě tento řez postihnout i tuto stavbu, jelikož v opačném případě by byl vytvořen stav, kdy součástí vícero pozemků bude stavba, která nadále ve spoluvlastnictví zůstává. Takovýto stav se v kontextu zásady superficies solo cedit nejeví na první pohled jako přijatelný, jelikož stavba věcí v právním slova smyslu není a není ji tak možné spoluvlastnit. Komentářové znění k ust. § 1144 však k této otázce uvádí: „V poměrech ObčZ je třeba zohledňovat uplatnění zásady superficies solo cedit, kdy v případě, že stavba bude součástí pozemku, se bude o reálném dělení uvažovat ve vztahu k pozemku, na kterém se stavba nachází. To by se však nemělo promítnout do odlišného přístupu při úvaze o podmínkách dělitelnosti samotné stavby, byť ta právně je součástí pozemku.“ 12) Komentář ke zmiňovanému ustanovení tedy připouští, že třebaže je stavba součástí pozemku a není tedy věcí v právním smyslu, je zapotřebí na její rozdělení uplatnit samostatná pravidla.
U staveb, které jsou samostatnou věcí, postihuje návrh na vypořádání spoluvlastnictví rozdělením věci přímo tuto stavbu. Pakliže stavba stojí na pozemku, který je rovněž předmětem spoluvlastnictví. Je podle našeho názoru žádoucí, aby jedním vertikálním řezem došlo k rozdělení obou těchto objektů právních vztahů, třebaže je možné je rozdělit individuálně, jelikož tím dojde k zachování logického uspořádání.
Pakliže bylo hovořeno o dělení pozemku výlučně vertikálním řezem, je nutné zmínit, že takovýto způsob dělení je přijatelný i pro dělení staveb. „Praxe v poměrech ObčZ 1964 nepřipouštěla dělení stavby podle poschodí a jejich částí, tzv. horizontální dělení, ale pouze dělení vertikální, jestliže stavebními úpravami vzniknou nové věci. Tento výchozí přístup formulovala i judikatura současná (NS 22 Cdo 837/2018 = PR 20/2018 s. 716 ve spojení s II. ÚS 2834/18) s tím, že vertikální rozdělení budovy v zásadě předpokládá existenci společné zdi, která slouží oběma budovám; ty pak zůstávají určitým způsobem spojeny, což však samo o sobě nebrání rozdělení věci mezi spoluvlastníky.“ 13)
V soudní judikatuře je možné se setkat i s jiným způsobem dělení staveb, a to na samostatné jednotky. Soudní judikatura se v tomto směru opírá o ust. § 1165 občanského zákoníku. Podle tohoto jednotka vznikne, pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění. Tato forma však nepředstavuje rozdělení reálné, ale toliko právní. „Při přeměně podílového spoluvlastnictví budovy na vlastnictví jednotek dochází k nikoli fyzickému, nýbrž pouze právnímu rozdělení dosud nerozdělené společné věci, a to ještě omezeně, neboť původně právně jednotná nerozdělená věc se zde přeměňuje na množinu právně samostatných věcí (jednotek), aniž by ovšem stavba jako předmět právních vztahů zanikla; každá jednotka je ovšem (právně i fakticky) neoddělitelně spojena se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (což není nic jiného než zbývající část rozčleněné budovy).“ 14)
Jak podle názoru autora správně poznamenává komentářová literatura, dělení stavby na jednotky je dělením právním, nikoliv reálným. Stavba však není věcí v právním smyslu vždy. Pakliže je stavba součástí pozemku, její dělení představuje pouze dělení součásti věci, což se jeví jako právně problematické. Problematické je toto dělení tím spíše, že k zániku spoluvlastnictví nedochází, což je v přímém rozporu s účelem zásady, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat. Nadále totiž zůstává zachováno spoluvlastnictví, byť k užší části stavby. I v případě, kdy je stavba samostatnou věcí a dochází k jejímu rozdělení na jednotky, nedochází k úplnému zániku spoluvlastnictví. Ve spoluvlastnictví nadále zůstávají společné části této stavby, tudíž spoluvlastníci by mohli být i proti své vůli ve spoluvlastnictví nuceni setrvat a nadále na správě společné věci kooperovat.
Soudní praxe považuje rozdělení stavby na jednotky za mezistupeň mezi reálným rozdělením a přikázáním věci do vlastnictví za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. 15) Otázka charakteru dělení stavby na bytové jednotky je poměrně zásadní. Pokud bychom tento způsob považovali za reálné rozdělení věci podle občanského zákoníku, mohl by být proces rozdělení na jednotky uskutečněn i bez jednomyslného souhlasu spoluvlastníků. Je tomu tak z důvodu, že ani standardní reálné rozdělení věci není výslovně podmíněno bezvýhradným souhlasem všech spoluvlastníků s touto formou dělení. Naopak, právní literatura zabývající se bytovým vlastnictvím zdůrazňuje, že rozdělení budovy na vlastnictví bytů v rámci bytového spoluvlastnictví by nebylo možné, pokud by ani jeden ze spoluvlastníků nevyjádřil zájem o transformaci vlastnictví budovy na vlastnictví jednotek. 16)
Pakliže tedy soudní praxe připouští, že vypořádat spoluvlastnictví je možné nejen reálným rozdělením věci, ale i právním rozdělením věci (přeměnou na bytové spoluvlastnictví), je nutné se současně zabývat otázkou, kdy je i takové rozdělení vyloučeno.
Má-li tedy rozhodnutí soudu o vypořádání spoluvlastnictví vést toliko k přeměně existujícího domu na bytové vlastnictví, a nikoliv k výstavbě nových prostor (byť by tyto prostory mohly sloužit rovněž k bydlení), je zcela přiměřeným závěr, že rozhodnout o vypořádání spoluvlastnictví přeměnou na bytové vlastnictví může soud zpravidla jen za situace, kdy se v domě fakticky nachází alespoň dva byty, v opačném případě tak vznik bytového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu o vypořádání spoluvlastnictví nepřichází do úvahy[…] Byť rozhodnutí o vypořádání spoluvlastnictví nemá představovat a zakládat výstavbu, nelze vyloučit vznik bytového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu toliko s tím, že by byla dána nutnost vynaložení určitých nákladů. Dovolací soud poznamenává, že již v poměrech předchozí právní úpravy připustil, že i při přeměně podílového spoluvlastnictví na bytové jednotky se uplatní obecná úprava u nákladů při rozdělení společné věci 17)
Překážkou pro přeměnu spoluvlastnictví stavby je vedle nutnosti existence alespoň dvou bytů rovněž nákladnost stavebních úprav nezbytných pro rozdělení domu a současně jí mohou být i vzájemné vztahy účastníků, kteří jsou autoritativním rozhodnutím soudu nuceni ve spoluvlastnictví setrvávat a nadále kooperovat při správě společné věci, tedy společných částí takové stavby. 18.
Závěrem je nutné shrnou, že rozdělení staveb je řízeno částečně modifikovanou hierarchií oproti rozdělování jiných věcí. Mezi rozdělení společné věci 19. a přikázání věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům 20) totiž soudní praxe vklínila právní modifikaci spoluvlastnictví stavby na vlastnictví jednotek. Je otázkou, do jaké míry skutečně dochází k naplňování zásady, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat, a do jaké míry je dělení staveb, jež jsou součástí pozemku, vůbec možné, když tyto nejsou samostatnou věcí v právním smyslu.
=========
1) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1141
2) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1143
3) KRÁLÍK, Michal. § 1141 [Forma a způsoby likvidace spoluvlastnictví dohodou spoluvlastníků]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 696, marg. č. 54.
4) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1144
5) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1147
6) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1147 věta druhá
7) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2568/2003
8) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1142
9) KRÁLÍK, Michal. § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 734, marg. č. 10.
10) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 2. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3685/2008
11) Tamtéž
12) KRÁLÍK, Michal. § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 743, marg. č. 61.)
13) Tamtéž
14) KRÁLÍK, Michal. § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 748, marg. č. 90.
15) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5764/2016
16) KRÁLÍK, Michal. § 1144 [Rozdělení společné věci]. In: SPÁČIL, Jiří, KRÁLÍK, Michal a kol. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, s. 748, marg. č. 90.
17) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 5. 2017, sp. zn. 22 Cdo 5764/2016
18) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 559/2004 a/nebo NS 22 Cdo 1618/2015, 22 Cdo 5345/2015, 22 Cdo 879/2019
19) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1144
20) Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, § 1147
