Náhrada zhodnocení
Náhrada zhodnocení přichází v úvahu, jestliže nájemce provedl změny předmětu nájmu se souhlasem pronajímatele, aniž by mu vznikalo právo na náhradu nákladů. Úprava v podstatě vyjadřuje princip bezdůvodného obohacení. Odborné literatura a i judikatura však zmiňuje několik odlišností. Právo na vydání protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci, vzniká teprve skončením nájmu, nikoliv již plněním. Právo se promlčuje podle obecné úpravy, nikoliv jako bezdůvodné obohacení.1,2) Judikatura v oblasti technického zhodnocení, potažmo náhrady nákladu je konstantní ještě z dob účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. Některá ustanovení nového občanského zákoníku pak z této judikatury přímo vycházejí.
Na rozdíl od určení výše bezdůvodného obohacení není rozhodující pro určení výše zhodnocení okamžik, kdy ke změně (úpravě, zhodnocení, … ) předmětu nájmu dochází, ale až okamžik skončení nájmu. To platí jak pro rozsah změn, jejich stav v době skončení nájmu, tak pro ceny použité při vyčíslení.3) Při určení zhodnocení se přitom přihlíží pouze k povoleným změnám, nikoliv například ke znehodnocení v důsledku nepovolených změn nebo škodám v důsledku jiného zneužití věci. Je přitom nutné zohlednit i rozsah, v jakém si nájemce vnosy oddělil podle § 2225 odst. 2. NOZ (Při odevzdání věci si nájemce oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání.)
Právo nájemce na zaplacení zhodnocení vzniká vůči pronajímateli v době zániku nájmu, a to bez ohledu na to, zda o provedených změnách věděl, či nikoliv. Jeho případná práva z vad vůči zciziteli tím nejsou dotčena.
Dojde-li provedením povolených úprav ke znehodnocení pronajaté věci, nevznikají pronajímateli žádná práva, když ke znehodnocení došlo s jeho souhlasem. Jinak v případě, kdy byly změny provedeny vadně, pak má právo na náhradu.
Náhrada nákladů
Nájemce provádí změnu pronajaté věci na svůj náklad. Nájemce má právo na náhradu nákladů pouze tehdy, jestliže byly změny předmětu nájmu provedeny se souhlasem pronajímatele, a pochopitelně i v případě, jestliže se k náhradě pronajímatel zavázal4). Povinnost k náhradě může pronajímatel převzít v nájemní smlouvě nebo i ve smlouvě jiné.
Smlouva může specifikovat, které náklady budou pronajímatelem uhrazeny, v jakém rozsahu, za co. Úhrada nákladů spojených s provedenými změnami na věci se bude řídit především smlouvou mezi pronajímatelem a nájemcem. Požadavek úhrady nákladů nabízí závěr, že jde pouze o úhradu peněžitých částek. Nákladem nájemce však nejsou pouze jím zaplacené částky dodavatelům, ale také vlastní materiál, a také vynaložená práce.
Na rozdíl od předchozí úpravy (§ 667 odst. 1 SOZ) zákon nyní nestanoví, že by právo na náhradu nákladů mělo vznikat až při skončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Pokud si strany neujednají jinak, vzniká právo na náhradu nákladů podle pravidel pro smlouvy o dílo jako úpravy nejbližší, tedy provedením změny (§ 10 ve spojení s § 2610). Smlouva může stanovit jiný okamžik, například ve formě snížení nájemného o určitou částku.
Právo na náhradu nákladů vzniká vůči pronajímateli, s ním došlo k uzavření smlouvy. Vůči právnímu nástupci pouze tehdy, jestliže došlo k přechodu práva a povinností z dané smlouvy vůči novému pronajímateli za podmínek v § 2221 odst. 2 NOZ (pokud nevznikl dluh dříve a za předpokladu, že ten o souhlasu se změnou věděl) 5).
Právo na náhradu nákladů se promlčuje stejně jako jiný dluh ze smlouvy v obecné promlčecí lhůtě.
Odstranění nepovolených úprav (změna věci bez souhlasu pronajímatele)
Jestliže nájemce provede změny pronajaté věci bez souhlasu pronajímatele, má nájemce povinnost obnovit původní stav. Povinnost k obnovení původního stavu má nájemce i v případě, že nepovolené změny pronajaté věci provedla osoba, jíž přenechal věc k užití (podnájem). Nájemce je povinen odstranit nepovolené změny předmětu nájmu, nemá však povinnost vrátit předmět nájmu ve stavu, v jakém jej převzal. Vždy musí být zohledněn smluvený způsob užívání předmětu nájmu, případně alespoň obvyklé opotřebení. Podstatné je odstranění nepovolených změn. Tato povinnost je splatná v průběhu trvání nájmu ihned po výzvě pronajímatele. Pronajímatel může stanovit lhůtu delší. Jinak je nájemce povinen obnovit původní stav při skončení nájmu, zde již žádná výzva pronajímatele nutná není. Zákon zde výslovně nezmiňuje možnost, že pronajímatel nežádá obnovení původního stavu ani při skončení nájmu. I bez zvláštní úpravy může pronajímatel dluh nájemce prominout (§ 1995 NOZ). Právo obnovit původní stav má nájemce kdykoliv i bez výzvy pronajímatele 6).
Náklady na obnovení původního stavu nese nájemce. Není rozhodné, že obnova původního stavu je v konkrétním případě pro nájemce nákladnější než provedení změny pronajaté věci.7)
Nájemce nemá právo požadovat bezdůvodné obohacení v podobě zhodnocení předmětu nájmu (§ 2991 NOZ), a to ani účelně vynaložené náklady formou nepřikázaného jednatelství k užitku pronajímatele (§ 3009 NOZ), přestože obnoven původní stav není. Jde o dluh nájemce. V rámci úpravy nájmu bytu a domu to zákon stanoví výslovně (§ 2293 NOZ). Ostatně taková interpretace by zcela setřela rozdíl mezi změnami provedenými se souhlasem a bez souhlasu pronajímatele. Obnovení původního stavu je ve své podstatě naturální forma náhrady skutečně škody způsobené nepovolenými změnami na předmětu nájmu. Nájemce si oddělí a vezme vše, co do věci vložil nebo na ni vnesl vlastním nákladem, je-li to možné a nezhorší-li se tím podstata věci nebo neztíží-li se tím nepřiměřeně její užívání. Nepovolené změny ovšem mohou být jak poškozením předmětu nájmu, tak jeho zhodnocením. Nelze přitom připustit, že by v jednom případě právo pronajímatele prekludovalo a v druhém nikoliv, ačkoliv jeho obsah je v podstatě stejný. Pro uplatnění práva na obnovení původního stavu v důsledku nepovolených změn předmětu nájmu se proto uplatní pouze obecná promlčecí lhůta.8)
==========
1) Rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 314/2004
2) Rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp.zn. 26 Cdo 1174/2017
3) Rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 897/2008
4) Rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 1138/2005
5) HULMÁK, Milan. § 2221 [Změna vlastnictví pronajaté věci]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 297, marg. č. 27.
6) HULMÁK, Milan. § 2220 [Změna pronajaté věci nájemcem]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 291, marg. č. 31.
7) HULMÁK, Milan. § 2220 [Změna pronajaté věci nájemcem]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 292, marg. č. 32.
8) HULMÁK, Milan. § 2220 [Změna pronajaté věci nájemcem]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 292, marg. č. 34.
