Skryté vady nemovitosti: jak správně odstoupit od kupní smlouvy a získat peníze zpět

Kupujete nemovitost za miliony a spoléháte na to, že prodávající vám řekne pravdu o jejím stavu? Případ, který prošel všemi třemi instancemi českého soudnictví, ukazuje, jak zásadní mohou být skryté vady rodinného domu – a jak důležité je vědět, kdy a jak od kupní smlouvy odstoupit. Manželský pár zaplatil za pozemek s rodinným domem přes pět a půl milionu korun, aby následně zjistil, že nemovitost trpí celou řadou závažných skrytých vad. Prodávající se vrácení kupní ceny bránila až u Nejvyššího soudu. Ten její dovolání odmítl.

Co se vlastně stalo a proč soud rozhodl ve prospěch kupujících

Žalobci – dva kupující – uzavřeli kupní smlouvu na rodinný dům se dvěma prodávajícími. Po převzetí nemovitosti však postupně vyšly najevo vážné skryté vady, o nichž prodávající podle zjištění soudů museli vědět. Kupující nechali nemovitost prohlédnout odbornou společností v říjnu 2022, a následně vady formálně oznámili. Na základě toho od kupní smlouvy odstoupili pro podstatné porušení smlouvy a požadovali vrácení kupní ceny ve výši 5 559 065 Kč s příslušenstvím.

Okresní soud v Kutné Hoře žalobě vyhověl. Krajský soud v Praze jako soud odvolací tento verdikt v podstatě potvrdil. Prodávající (žalovaná) se poté obrátila na Nejvyšší soud s dovoláním, ve kterém vznesla hned několik námitek.

Zaprvé namítala, že odvolací soud porušil její právo na spravedlivý proces tím, že bez jejího vyrozumění změnil termín jednání a nevyhověl žádosti o odročení. Nejvyšší soud k tomu konstatoval, že jde o námitku procesní vady řízení, ke které dovolací soud přihlíží pouze tehdy, je-li dovolání přípustné z jiného důvodu – a to v daném případě nebylo.

Zadruhé dovolatelka tvrdila, že kupující vytkli vady pozdě. Argumentovala, že kupující museli mít povědomí o některých vadách ještě před odbornou prohlídkou, a přesto vady oznámili až tři měsíce poté. Nejvyšší soud však tuto námitku označil za nezpůsobilé vymezení přípustnosti dovolání, protože dovolatelka odkázala pouze na jediné rozhodnutí a navíc zcela přehlédla klíčový závěr odvolacího soudu. Ten totiž konstatoval nejen to, že vady byly vytknuty bez zbytečného odkladu, ale také že prodávající strana právo na tuto námitku vůbec nemá ve smyslu § 2129 odst. 2 věta druhá občanského zákoníku. Toto ustanovení totiž chrání kupující v situaci, kdy prodávající o vadách věděl nebo musel vědět – v takovém případě se prodávající nemůže dovolávat opožděného oznámení vad.

Zatřetí žalovaná napadla odmítnutí revizního znaleckého posudku. Argumentovala tím, že znalecký posudek, na který se soudy spoléhaly, byl sporný a měl být přezkoumán. Nejvyšší soud ale připomněl, že hodnocení důkazů je výsostnou doménou nalézacích soudů a opírá se o zásadu volného hodnocení důkazů. Dovolacím důvodem nemůže být nesouhlas se skutkovými zjištěními.

Začtvrté dovolatelka považovala za dosud nevyřešenou otázku, zda může soud vyhovět žalobě o vrácení kupní ceny, aniž by žaloba současně obsahovala návrh na vrácení nemovitosti prodávajícím. Nejvyšší soud na to odpověděl jasně: tato otázka je již vyřešena, a to rozsudkem sp. zn. 23 Cdo 2042/2020, publikovaným ve Sbírce soudních rozhodnutí pod č. 98/2022. Z tohoto rozhodnutí plyne, že kupující nemusí v žalobě o vrácení kupní ceny současně nabízet vrácení předmětu koupě – restituční povinnosti obou stran existují nezávisle na sobě.

Zapáté žalovaná zpochybnila výklad pojmu "podstatné porušení smlouvy", avšak opět odkázala jen na jedno rozhodnutí a svou argumentaci stavěla na vlastní verzi skutkového stavu, nikoliv na skutkových zjištěních soudů. Takový postup je u dovolacího soudu nepřijatelný.

Praktické poučení pro kupující i prodávající nemovitostí

Tento případ přináší několik klíčových ponaučení pro každého, kdo obchoduje s nemovitostmi:

• Prodávající, který ví o vadách a zamlčí je, se nemůže bránit opožděným oznámením vad. Ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku je v tomto ohledu nekompromisní. Pokud prodávající o skrytých vadách věděl nebo musel vědět, kupující má silnou pozici i v případě, že vady nevytkl okamžitě.
• Odstoupení od smlouvy pro podstatné porušení je účinný nástroj. Pokud jsou vady tak závažné, že kupující by smlouvu při jejich znalosti nikdy neuzavřel, jde o podstatné porušení smlouvy, které opravňuje k odstoupení.
• Při žalobě o vrácení kupní ceny nemusíte současně nabízet vrácení nemovitosti. To je důležitá procesní informace – kupující se nemusí obávat, že žaloba bude zamítnuta jen proto, že v ní chybí výslovný návrh na zpětný převod nemovitosti.
• Důkladná technická prohlídka před koupí je nenahraditelná. A pokud vady vyjdou najevo až po koupi, je klíčové nechat nemovitost posoudit odbornou firmou a vady bez zbytečného odkladu písemně oznámit.

Z pohledu prodávajících je poselství ještě jasnější: zatajení známých vad nemovitosti se nevyplatí. Nejenže riskujete vrácení celé kupní ceny, ale navíc přijdete o možnost namítat, že kupující vady nevytkl včas. Transparentnost při prodeji nemovitosti je tak nejen etickým, ale i právně nejbezpečnějším přístupem.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu v této věci potvrzuje stabilitu české judikatury v oblasti odpovědnosti za skryté vady nemovitostí a dává kupujícím jasný signál: pokud prodávající o vadách věděl a zamlčel je, zákon stojí na vaší straně.

Zdroj: Nejvyšší soud, 33 Cdo 2487/2025; Krajský soud v Praze, 27 Co 63/2025-394; Okresní soud v Kutné Hoře, 5 C 119/2023.