Sousedská vstřícnost není věcné břemeno: Kdy nelze vychodit služebnost

Okresní soud v Havlíčkově Brodě se nedávno zabýval případem, který zásadně upřesňuje hranice mezi sousedskou vstřícností a vznikem věcného břemene. Spor mezi vlastníky sousedních nemovitostí na venkovské samotě ukázal, že i dvacetileté nerušené užívání cizího pozemku nemusí automaticky vést k vydržení služebnosti.

Příběh dvou sousedů a jedné závory

Žalobce vlastnil od roku 2003 chalupu na samotě čítající celkem pět domů. K přístupu na svůj pozemek využíval sousedův pozemek a procházel dokonce vraty v domě žalované. Tak to fungovalo léta – bez smlouvy, bez zápisu v katastru, prostě na základě dobré vůle.

V roce 2022 se však vztahy mezi sousedy vyhrotily. Žalovaná odkopala svah znemožňující vjezd a nakonec umístila závoru se zámkem, ke kterému žalobce nedostal klíč. Ten reagoval žalobou na určení, že pozemky sousedky jsou zatíženy služebností stezky vzniknuvší mimořádným vydržením.

Argumentace žalobce vypadala na první pohled přesvědčivě. On i jeho právní předchůdci údajně užívali předmětné pozemky k chůzi nejméně od roku 2001. Dvacetiletá lhůta pro mimořádné vydržení tak měla být splněna. Jenže soud viděl věc zcela jinak.

Klíčovým problémem žaloby bylo prokázání takzvané držby práva. Podle občanského zákoníku totiž nestačí pouhé faktické užívání cizí věci. K vydržení je zapotřebí splnit dva předpoklady současně: fyzický výkon práva a úmysl mít toto právo pro sebe.

Z výslechu samotného žalobce vyplynulo, že otázku průchodu přes sousedův pozemek nikdy neřešil, protože k tomu nepociťoval potřebu. Sám vypověděl, že šlo o "nepsanou nebo dohodnutou domluvu" s otcem žalované, kdy oba vlastníci vzájemně využívali pozemky toho druhého. Neexistoval žádný právní titul, ze kterého by žalobce odvozoval své právo.

Soud zdůraznil, že žalobce při koupi nemovitosti věděl o tom, že přístup není zajištěn přes vlastní pozemek. Realitní makléřka mu sdělila, že věc funguje "na základě domluvy" a není právně ošetřena. Přesto žalobce situaci nijak neřešil a spoléhal se na to, že když něco funguje, lidé to prostě neřeší.

Soud odkázal na judikaturu Nejvyššího soudu, konkrétně na usnesení sp. zn. 22 Cdo 3668/2023, které jasně stanoví: samotné faktické užívání cizí věci není možné automaticky kvalifikovat jako držbu práva služebnosti. Může se jednat o výprosu, obligaci nebo prostě místní zvyklost – ale žádná z těchto variant nevede k vydržení.

Soud přiléhavě poznamenal, že opačný závěr by vedl k absurdním důsledkům zejména ve venkovských poměrech. Představte si situaci, kdy někdo desítky let chodí do lesa přes cizí louku, aniž by mu vlastník bránil. Měl by si tím automaticky "vychodit" služebnost stezky? Samozřejmě že ne.

Praktické důsledky pro vlastníky nemovitostí

Tento případ přináší důležité poučení pro všechny vlastníky pozemků, kteří tolerují průchod sousedů přes své pozemky. Pouhá tolerance není právním titulem a nezakládá žádné právo na straně toho, kdo je tolerován.

Na druhou stranu, pokud jste v pozici toho, kdo využívá cizí pozemek k přístupu ke své nemovitosti, spoléhat se na dobrou vůli sousedů je velmi riskantní strategie. Vztahy se mohou změnit, nemovitosti mohou změnit vlastníky a najednou zjistíte, že nemáte žádný právní nárok na přístup k vlastnímu domu.

Řešením je sjednání služebnosti formou notářského zápisu a její zápis do katastru nemovitostí. Ano, vyžaduje to jednání se sousedem a případně finanční kompenzaci. Ale poskytuje to právní jistotu, kterou žádná nepsaná dohoda nikdy nezajistí.

Za zmínku stojí i procesní aspekt případu. Žalobce se pokusil jako důkaz předložit písemná prohlášení svědků včetně prohlášení své právní předchůdkyně. Ta však byla s ohledem na svůj zdravotní stav (ročník 1933) neschopná výslechu. Soud prohlášení jako důkaz neakceptoval, neboť svědkyni nebylo možné vyslechnout a ověřit její tvrzení.

Žalovaná ve sporu plně uspěla a soud jí přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 56 547,89 Kč. Pro žalobce tak spor skončil nejen neúspěchem, ale i povinností hradit náklady protistrany.

Celý případ je názornou ukázkou toho, jak důležité je mít majetková práva řádně právně ošetřena. Spoléhat se na to, že "to takhle funguje léta", je v právních sporech argument, který před soudem neobstojí.

Zdroj: Okresní soud v Havlíčkově Brodě, 4 C 130/2023-207