Soused postavil plot a zablokoval cestu. Jak se bránit žalobou z rušené držby?

Stačí jeden nový plot a příjezdová cesta, kterou jste roky bez problémů používali, se z minuty na minutu stane neprůjezdnou. Přesně to se stalo v případu, který řešil krajský soud na Vysočině – a jeho rozhodnutí přináší důležité poučení pro každého, kdo se spoléhá na fakticky užívaný přístup ke svým nemovitostem.

Vlastník rodinného domu na Vysočině po léta přijížděl ke svým nemovitostem po nezpevněné cestě, která vedla částečně přes obecní pozemek a částečně přes pozemek souseda. Jednoho srpnového dne v roce 2025 však zjistil, že soused svůj pozemek oplotil. Plot sice nezablokoval cestu úplně, ale zúžil ji natolik, že osobním automobilem – snad s výjimkou miniaturního Smartu – tudy projít nešlo. Vlastník domu proto podal žalobu z rušené držby a domáhal se, aby soused byl povinen zdržet se tohoto rušení.

Okresní soud žalobu zamítl – kvůli chybějícímu geometrickému plánu

Okresní soud sice uznal, že žalobce skutečně držbu přístupové cesty vykonával a že soused ji svým oplocením narušil. Přesto žalobu zamítl. Důvod? Podle okresního soudu měl žalobce ke své žalobě přiložit geometrický plán, který by přesně vytyčil, kudy sporná cesta vede. Opřel se přitom o rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2989/2006, které takový požadavek formulovalo.

Tady se ale okresní soud dopustil zásadní chyby v právním posouzení. Rozhodnutí Nejvyššího soudu, na které odkazoval, totiž řešilo zcela jiný typ sporu – šlo v něm o určení existence služebnosti, tedy o rozhodnutí, které mělo sloužit jako podklad pro zápis věcného práva do katastru nemovitostí. V takovém případě je logické, že průběh cesty musí být vymezen s geodetickou přesností.

Žaloba z rušené držby je ale něco úplně jiného. Její podstatou není rozhodování o tom, zda nějaké právo existuje či neexistuje. Nejde o zřízení služebnosti, ani o její potvrzení. Jde výhradně o ochranu faktického pokojného stavu – tedy o to, aby ten, kdo po léta nerušeně něco užíval, nebyl ze dne na den svémocně omezen. Zákon tuto ochranu upravuje v § 1003 občanského zákoníku a říká jasně: "Držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit."

Odvolací soud: Geometrický plán pro ochranu držby není potřeba

Žalobce se odvolal a odvolací soud mu dal za pravdu. V odůvodnění přehledně vysvětlil, proč se okresní soud mýlil. Klíčové body argumentace odvolacího soudu lze shrnout takto:

• Žaloba z rušené držby chrání faktický stav, nikoliv právo. Nejde o petitorní (vlastnický) spor, ale o posesorní (držební) ochranu. Soud zkoumá pouze to, zda žalobce držbu vykonával a zda byla svémocně narušena.
• Geometrický plán není nutný, protože nejde o rozhodnutí, které by se zapisovalo do katastru nemovitostí. Cesta, kterou žalobce užíval, nikdy žádným geometrickým plánem vymezena nebyla – a přesto po ní léta jezdil.
• Důkazní břemeno žalobce unesl. Ze sdělení městyse vyplynulo, že k nemovitostem žalobce vedla dostatečně široká komunikace mezi sousedními domy, užívaná všemi vlastníky okolních nemovitostí. Na katastrální mapě byly patrné zřetelně vyjeté koleje.
• Námitka žalovaného o existenci alternativní cesty z druhé strany nemovitostí je irelevantní. Předmětem řízení je konkrétní rušení konkrétní držby, nikoliv posuzování, zda má žalobce jiné možnosti přístupu.

Odvolací soud nicméně žalobci nevyhověl v plném rozsahu. Část žaloby, která směřovala i proti rušení užívání obecního pozemku, potvrdil jako zamítnutou. Důvod je prostý – žalovaný soused obecní pozemek nevlastní, a proto mu nelze uložit povinnost zdržet se rušení držby na cizím pozemku. Zde chyběla takzvaná pasivní věcná legitimace.

Výsledek? Odvolací soud usnesení okresního soudu částečně změnil a uložil žalovanému povinnost zdržet se rušení držby žalobce spočívající v užívání příjezdové cesty osobním vozidlem přes pozemek žalovaného. Žalovaný byl zároveň povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši téměř 28 000 Kč.

Tento případ je výbornou ukázkou toho, jak se v praxi liší ochrana faktického stavu (posesorní žaloba) od ochrany skutečného práva (petitorní žaloba). Pro podnikatele a vlastníky nemovitostí z něj plynou minimálně dvě zásadní poučení:

Za prvé: Pokud vám někdo ze dne na den zablokuje nebo zúží přístupovou cestu, kterou jste dlouhodobě užívali, máte k dispozici rychlý nástroj – žalobu z rušené držby. Musíte ji ovšem podat do šesti týdnů od okamžiku, kdy jste se o rušení dozvěděli. Propásnete-li tuto lhůtu, o tuto formu ochrany přijdete.

Za druhé: Pokud naopak vy plánujete oplotit svůj pozemek nebo jinak změnit jeho využití, důkladně zvažte, zda tím nezasáhnete do dlouhodobě užívané cesty sousedů. I kdybyste měli formálně pravdu, že žádná služebnost zapsána není, v prvním kole vás může potkat posesorní žaloba – a povinnost obnovit předchozí stav.

Rozhodnutí odvolacího soudu navíc potvrzuje trend judikatury, včetně nálezů Ústavního soudu (sp. zn. I. ÚS 2463/21 či IV. ÚS 4306/18), která klade důraz na skutečnou ochranu pokojného stavu a brání tomu, aby byly na žalobce v posesorním řízení kladeny nepřiměřené formální požadavky. Geometrický plán, znalecký posudek ani důkaz o právním titulu držby nejsou v tomto typu sporu nutné. Stačí prokázat, že jste cestu fakticky užívali a že vám v tom někdo svémocně brání.

Zdroj: Krajský soud v Brně, pobočka v Jihlavě – rozhodnutí ve věci žaloby z rušené držby, odvolací řízení projednáno dne 12. 2. 2026.