Soud zamítl žalobu na nezbytnou cestu: nabídka prodeje stačí

Okresní soud v Českém Krumlově se nedávno zabýval případem, který zásadně ilustruje, kdy má smysl podávat žalobu na zřízení nezbytné cesty – a kdy je to naopak zbytečná ztráta času i peněz. Případ skončil pro žalobkyni katastrofálně: nejenže služebnost nezískala, ale navíc musí zaplatit protistraně náklady řízení přesahující 74 tisíc korun.

Situace byla zdánlivě jasná. Žalobkyně vlastnila pozemek v katastrálním území Český Krumlov, který neměl žádné spojení s veřejnou cestou. Mezi jejím pozemkem a obecní komunikací ležel pozemek sousedky – žalované. Klasický případ, kdy zákon počítá s možností zřídit takzvanou nezbytnou cestu. Jenže právě zde se ukázalo, že znalost zákona nestačí. Rozhodující je, jak se člověk chová před podáním žaloby i v průběhu řízení.

Co je nezbytná cesta a kdy ji soud zřídí

Institut nezbytné cesty podle § 1029 občanského zákoníku umožňuje vlastníkovi nemovitosti, která není dostatečně spojena s veřejnou cestou, domáhat se u soudu zřízení práva průchodu a průjezdu přes sousední pozemek. Jde o významný zásah do vlastnického práva souseda, proto soudy tento institut aplikují restriktivně. Nezbytná cesta se povoluje jen tehdy, když skutečně neexistuje jiná dostupná alternativa.

Klíčové je slovo „nezbytná". A právě zde žalobkyně narazila. Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu kritérium nezbytnosti není splněno, pokud vlastník zatíženého pozemku nabízí odprodej dotčené části pozemku nebo zřízení věcného břemene za přiměřenou cenu. Soud v takové situaci nemá důvod do vlastnického práva souseda zasahovat – problém lze vyřešit dohodou.

Žalovaná v tomto případě prokázala mimořádnou vstřícnost. Po obdržení žaloby nabídla hned čtyři varianty řešení: zřízení služebnosti za 4 000 Kč za metr čtvereční, dvě možnosti odprodeje části pozemku za 5 000 Kč za metr čtvereční a dokonce i směnu pozemků. Ceny přitom odpovídaly obvyklým cenám v lokalitě, což doložila internetovými nabídkami a vlastními inzeráty žalobkyně na prodej jiného pozemku ve stejném katastrálním území.

Proč žalobkyně prohrála a co z toho plyne

Žalobkyně udělala hned několik zásadních chyb. Tou první bylo, že vůbec neposlala předžalobní výzvu. V občanském soudním řízení sice není povinná, ale její absence signalizuje, že se žalobce ani nepokusil věc vyřešit mimosoudně. Soudy to vnímají negativně a může to ovlivnit rozhodování o nákladech řízení.

Druhou a fatální chybou bylo naprosté ignorování nabídek protistrany. Žalovaná opakovaně – ústně při jednáních, e-mailem i doporučeným dopisem – nabízela řešení, které by žalobkyni zajistilo přístup k pozemku. Žalobkyně však na nic nereagovala. Dokonce zrušila plnou moc svému advokátovi, přestala chodit k jednáním, neomluvila se a ignorovala i přímé dotazy soudu, zda na žalobě trvá.

Soud v odůvodnění výslovně uvedl, že za situace, kdy žalovaná prokázala nabídku odprodeje části pozemku, zřízení služebnosti za obvyklou cenu a nabídla i směnu pozemků, není splněno kritérium nezbytnosti zřízení nezbytné cesty. Žalobu proto v plném rozsahu zamítl.

Pro podnikatele a vlastníky nemovitostí z toho plyne jasné poučení. Než se pustíte do soudního sporu o nezbytnou cestu, důkladně zvažte, zda soused skutečně odmítá jakékoli řešení. Pokud vám nabídne odprodej nebo služebnost za rozumnou cenu, soud žalobu s vysokou pravděpodobností zamítne. Naopak pokud jste na straně vlastníka zatěžovaného pozemku, aktivní přístup a písemně doložené nabídky jsou vaší nejlepší obranou.

Tento případ také ukazuje, jak nákladné může být ignorování soudního řízení. Žalobkyně nyní musí zaplatit náklady řízení ve výši 74 612 Kč – včetně odměny advokáta protistrany, cestovních náhrad z Prahy do Českého Krumlova a souvisejících výdajů. Přitom stačilo odpovědět na jeden e-mail nebo dopis a dohodnout se na služebnosti, která by ji při rozsahu 20 metrů čtverečních vyšla na 80 000 Kč s trvalým právním zajištěním přístupu.

Zdroj: Okresní soud v Českém Krumlově, sp. zn. 8 C 174/2024.