Prodali jste dům s černou stavbou? Škodu zaplatíte vy, ne kupující

Krajský soud v Českých Budějovicích nedávno potvrdil rozhodnutí, které zásadně připomíná všem prodávajícím nemovitostí jednu klíčovou věc: zatajení právních vad se nevyplácí. Případ, který se táhl několik let, skončil pro prodávajícího povinností zaplatit přes 2,6 milionu korun na náhradě škody. Co přesně se stalo a jaké poučení si z toho můžete vzít?

Střecha bez povolení a mlčení jako strategie

V roce 2007 provedl majitel bytového domu v Táboře nástavbu střechy. Problém? Stavební povolení nikdy nezískal. Stavební úřad zahájil řízení o odstranění nepovolené stavby, ale majitel situaci roky odkládal – žádal o přerušení řízení, prodlužování lhůt, ale potřebné doklady nikdy nedodal. Souhlas sousedů s přesahy střechy na jejich pozemky rovněž chyběl.

V roce 2018 se majitel rozhodl problém elegantně vyřešit: nemovitost prodal. V kupní smlouvě přitom výslovně prohlásil, že na domě neváznou žádné právní závady. O probíhajícím řízení o odstranění černé stavby ani slovo.

Nová majitelka chtěla v rekonstrukci pokračovat. Při jednání se stavebním úřadem v roce 2020 se dozvěděla šokující pravdu – střecha nikdy nebyla povolena a řízení o jejím odstranění stále běží. Pokusila se získat dodatečné stavební povolení, ale marně. Překážkou byl nesouhlas sousedů, jejichž domy by nástavba zastiňovala a oslňovala nad přípustnou míru. Nakonec musela nechat celou nástavbu zbourat a vybudovat novou střechu v původních rozměrech.

Náklady? Přes 166 tisíc korun za právní a projektové služby spojené se stavebním řízením a dalších téměř 2,5 milionu korun za samotné stavební práce. Plus 10 tisíc korun jako smluvní pokutu za nepravdivé prohlášení v kupní smlouvě.

Proč nejde o vadu věci, ale o náhradu škody

Prodávající se bránil argumentem, že jde o odpovědnost za vady, nikoli o náhradu škody, a že kupující vady nereklamovala včas. Soudy obou stupňů však tuto obranu odmítly. Vysvětlily, že práva z odpovědnosti za vady slouží k vyrovnání újmy spočívající ve vadnosti samotného předmětu plnění. Náhrada škody naproti tomu pokrývá újmu, která vznikla jako následek vady – v tomto případě náklady na odstranění protiprávního stavu.

Soudy odkázaly na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu: náklady vynaložené na odstranění černé stavby představují skutečnou škodu, kterou je povinen nahradit ten, kdo porušil právní povinnost. A tou povinností bylo jednak vybudování stavby bez povolení, jednak poskytnutí předmětu koupě s vadou a nepravdivé prohlášení v kupní smlouvě.

Prodávající také namítal, že kupující si mohla střechu legalizovat, kdyby v řízení pokračovala. Soud však konstatoval, že ani sám prodávající za několik let na povolení nedosáhl – a to z objektivních důvodů, které by nepominuly ani později. Zpětvzetí žádosti o dodatečné povolení tedy nebylo příčinou škody.

Zajímavá byla i obrana poukazem na nízkou kupní cenu oproti obvyklé hodnotě nemovitosti (údajně přes 6 milionů korun oproti zaplacené částce necelých 3,2 milionu). Prodávající tvrdil, že kupující vlastně vydělala a žádná škoda jí nevznikla. Soud tento argument odmítl: kupní smlouva neobsahovala žádné upozornění na vadu ani ujednání o slevě z tohoto důvodu. Výše kupní ceny není relevantní pro posouzení nákladů, které musela kupující vynaložit na nápravu protiprávního stavu.

Prodávající se pokoušel dosáhnout alespoň snížení náhrady škody z důvodů hodných zvláštního zřetele – poukazoval na svůj věk, údajný nátlak při uzavírání smlouvy a nemožnost ovlivnit její text. Soud však nepřehlédl, že krátce poté, co ho kupující upozornila na vznikající náklady, prodávající převedl veškerý svůj hodnotný majetek na osoby blízké. Navíc jeho jednání vykazovalo znaky minimálně nepřímého úmyslu – věděl o problému a přesto ho zatajil. To moderaci náhrady škody vylučuje.

Jediné, v čem prodávající částečně uspěl, byla námitka ohledně DPH. Manžel kupující jako plátce DPH uplatnil odpočet zaplacené daně, a proto tato částka (necelých 25 tisíc korun) nepředstavovala skutečnou škodu a nebyla přiznána.

Co si z tohoto případu odnést? Při prodeji nemovitosti je nezbytné kupujícího informovat o všech právních vadách, včetně probíhajících řízení se stavebním úřadem. Prohlášení v kupní smlouvě o neexistenci závad jsou závazná – jejich porušení může vést nejen ke smluvní pokutě, ale především k povinnosti nahradit veškeré náklady, které kupující musí vynaložit na nápravu. A převody majetku na příbuzné v reakci na hrozící žalobu soudy rozhodně nehodnotí příznivě.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, 74 Co 57/2025-237