Senát zamítl novelu stavebního zákona, míří zpět do Sněmovny

Senát na jednání 20. srpna 2026 zamítl rozsáhlou novelu stavebního zákona a poslal ji zpět Poslanecké sněmovně. Pro zamítnutí hlasovalo 55 z 66 přítomných senátorů, čímž horní komora potvrdila stanovisko svých výborů. Předloha, kterou obhajovala koaliční sestava ANO, SPD a Motoristů, se stala terčem ostré kritiky napříč senátními kluby — objevily se výtky o nadržování developerům, prokorupčních prvcích a oslabení postavení obcí v územním plánování. Pro realitní a developerské projekty v jihočeském regionu to znamená pokračování stávajícího právního režimu a další období nejistoty ohledně chystaných změn v povolovacím procesu.

Před samotným zamítavým hlasováním Senát projednal také návrh na schválení předlohy, který vzešel z klubu ANO. Ten získal podporu pouze deseti z 66 senátorů. Proti se postavili i dva členové klubu ANO — Petr Vícha a Róbert Šlachta — kteří následně hlasovali i pro zamítnutí novely. Debata před hlasováním trvala přibližně 5,5 hodiny a dominovala jí kritika ze strany zástupců KDU-ČSL, STAN, ODS, TOP 09, SEN 21 a Pirátů.

Ministryně pro místní rozvoj Zuzana Mrázová (ANO) novelu obhajovala argumentem, že Česko nepotřebuje další debaty o pomalém, složitém a nepředvídatelném povolování staveb, ale konkrétní krok. Podle jejího vyjádření se rozhoduje o tom, zda lidem stát zkrátí cestu k bydlení, obcím ke školám, školkám, domovům pro seniory a potřebné infrastruktuře a České republice k větší konkurenceschopnosti. Tento argument však většinu horní komory nepřesvědčil.

Klíčové změny obsažené v novele

Předloha zaváděla několik zásadních systémových změn v povolování staveb a v územním plánování. Základní osu tvořila centralizace stavebních úřadů a zjednodušení řízení do jednoho úkonu s jedním razítkem.

• Centralizovaná síť státních stavebních úřadů a sloučené stavební řízení vedené jedním úřadem, které mělo být završeno jediným razítkem.
• Všechna krajská města měla nově získat pravomoc vydávat vlastní stavební předpisy.
• V odvolacím řízení by nadřízený úřad musel sám rozhodnout — nesměl by věc vrátit k novému projednání prvostupňovému orgánu.
• Územní plánování by přešlo do samostatné působnosti obcí a krajů.

Novela dále výslovně stanovila, že plánování, příprava, výstavba a provozování veřejné infrastruktury a vyhrazených staveb je ve veřejném zájmu. Toto ustanovení mohlo mít významnou roli v úvahách o vyvlastňování. Mezi vyhrazené stavby měly nově patřit i stavby pro hromadné bydlení, konkrétně stavba nebo soubor staveb s převažující funkcí bydlení a celkovou podlahovou plochou od 10 000 metrů čtverečních. Terčem kritiky se stala rovněž výjimka umožňující zachovat nelegální stavby.

Kritika i avizovaná ústavní stížnost

Místopředsedkyně Senátu Jitka Seitlová (KDU-ČSL) označila předlohu za politicky protlačovaný paskvil nahrávající jedné zájmové skupině. Senátor Ondřej Lochman (STAN) prohlásil, že zákon psali na zakázku developeři a že norma nezrychluje výstavbu pro lidi, ale zisky developerů na úkor občanů. Senátor Tomáš Třetina (TOP 09) hovořil o paralyzaci, bezpráví a systematické destrukci a za klub ODS a TOP 09 konstatoval, že novela je špatně připravená, znamená privatizaci územního plánování a právní nejistotu a neřeší ani problémy spojené s digitalizací stavebního řízení. Martin Krsek z klubu SEN 21 a Piráti varoval, že novým stavebním zákonem se Česko po desetiletích cesty na Západ přiblíží mílovými kroky Balkánu.

V doprovodném usnesení horní komora vyzvala poslance, aby senátní veto nepřehlasovali, a vládu, aby předložila celkovou stavební novelu řádnou legislativní cestou. Sněmovna se má předlohou znovu zabývat zřejmě na zářijové schůzi. Vládní tábor má podle dostupných informací dostatečnou sílu senátní veto přehlasovat. Pokud koalice novelu prosadí i přes případné prezidentské veto, senátoři minimálně z klubů Starostů a ODS a TOP 09 avizují podání návrhu k Ústavnímu soudu. Podle Stanislava Balíka (ODS a TOP 09) navrhnou soudu buď zrušení celé novely, nebo alespoň jejích částí; proti sporné přípravě zákona podnět směřovat nebude.

Dopady na developery a investory v regionu

Pro klienty působící v realitním a developerském segmentu má aktuální vývoj několik praktických rovin. V první řadě zůstávají v platnosti stávající pravidla povolování staveb — projekty rozpracované podle současné úpravy pokračují beze změny a není důvod je odkládat v očekávání nového režimu. Deklarované cíle novely, tedy zrychlení a zjednodušení povolování, se v dohledné době neprojeví; termín případné účinnosti se posouvá minimálně o dobu opětovného projednání ve Sněmovně a případně o čas potřebný k přezkumu Ústavním soudem.

Investoři plánující větší rezidenční projekty by měli počítat s tím, že kategorie vyhrazených staveb pro hromadné bydlení s podlahovou plochou od 10 000 m² zůstává zatím pouze v návrhové rovině. Pokud by novela nakonec prošla, změnil by se právní režim významné části developerských záměrů — s dopadem na veřejnoprávní zájmy i případné vyvlastňovací tituly. Do doby, než bude legislativní osud předlohy jasný, doporučujeme u nových projektů pracovat s alternativními scénáři a strukturovat investiční rozhodnutí tak, aby obstála v obou možných regulatorních prostředích.

Pozornost zaslouží také avizovaný ústavněprávní přezkum. Případný nález Ústavního soudu — zejména pokud by zrušil jen některé části novely — může vytvořit fragmentovaný právní rámec, ve kterém bude třeba pečlivě rozlišovat, která ustanovení jsou účinná a která nikoli. Pro developery, stavebníky a vlastníky pozemků v Jihočeském kraji to znamená zvýšenou potřebu průběžně vyhodnocovat legislativní vývoj a jeho promítnutí do konkrétních projektových dokumentací, smluv se zhotoviteli i financující dokumentace.

Zdroj: Advokátní deník (ČTK), 21. 8. 2026 — „Senát zamítl spornou stavební novelu, kritici ji označovali za paskvil“.