Viditelná mezera ve střeše nestačí: Kupující domu o práva z vad nepřišel

Kupující rodinného domu si při prohlídce mohli všimnout mezer mezi plastovými prkny na střeše přístavku u kotelny. Krajský soud jim kvůli tomu odepřel slevu 53 404 Kč za zatékání do suterénu: co bylo vidět, to podle něj kupující přijali. Nejvyšší soud tuto úvahu odmítl. Viditelná mezera na střeše ještě neznamená, že kupující viděl a přijal zatékání, které se naplno ukázalo až po převzetí domu. Rozsudek sp. zn. 23 Cdo 2521/2025 ze dne 31. 8. 2026 tak dává praktické vodítko ve sporech o to, kdy jde o skryté vady a kdy o nedostatky, které měl kupující při koupi odhalit sám.

Dům za 5,49 milionu a voda ve dvou patrech

Kupující uzavřeli s prodávajícími počátkem roku 2020 kupní smlouvu na rodinný dům za 5 490 000 Kč, v březnu téhož roku jim byl dům protokolárně předán. Během roku 2020 začalo při deštích zatékat, a to na dvou místech: do místností ve druhém nadzemním podlaží a do místnosti takzvaného shozu u kotelny v suterénu. Prodávající odmítli situaci řešit, a tak si kupující objednali znalecký posudek.

Znalec napočítal třináct vad. Část se týkala hlavní střechy (otvory pod hřebenem, netěsné oplechování u komína, chybějící vodní zarážky, chybně kotvené podložky latí), další tři střechy shozu (netěsná krytina, netěsnost mezi okrajem krytiny a oplechováním boční stěny, netěsnost v rohu oplechování). Zbytek tvořily nedostatečná tepelná izolace v podkroví, nezateplený půdní výlez, chybějící doklady ke komínu a dokumentace skutečného provedení stavby a nesrovnalosti v katastru. U shozu znalec popsal, že voda proniká netěsnou krytinou do polystyrenové izolace, kvůli malému sklonu zatéká až pod ni a způsobuje korozi kovového podkladu.

Kupující oznámili vady dopisem z 20. listopadu 2020, který prodávající obdrželi 25. listopadu. Požadovali slevu z kupní ceny 230 000 Kč a 45 934 Kč jako náhradu nákladů na uplatnění práva z vadného plnění, tedy za znalecký posudek a právní zastoupení. Na přelomu let 2021 a 2022 nechali vady odstranit za 496 707 Kč, v únoru 2024 dům prodali za 8 050 000 Kč.

Prodávající se bránili na třech frontách. Popírali, že dům vadami trpí. Pro případ, že by soud viděl věc jinak, tvrdili, že kupující mohli vady při obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy. A namítali, že kupující vady vytkli pozdě, téměř osm měsíců po převzetí.

Okresní soud v Ostravě přiznal kupujícím 188 404 Kč jako slevu a celých 45 934 Kč nákladů, v rozsahu 41 596 Kč žalobu zamítl. Prvních osm vad, tedy vše, co způsobovalo zatékání, považoval za skryté a včas oznámené. K námitce opožděnosti dodal, že prodávající dům sami postavili a dlouho v něm bydleli, takže je nereálné, aby o zatékání nevěděli. I kdyby tedy kupující otáleli, námitka by prodávajícím podle § 2112 odst. 2 věty druhé o. z. nesvědčila, protože vady byly důsledkem skutečností, o nichž věděli nebo vědět museli. Naopak chybějící doklady a nesrovnalosti v katastru soud vyhodnotil jako vady zjevné, které kupující nevytkli bez zbytečného odkladu, a izolaci s půdním výlezem jako nedostatky, které kupující v užívání domu neomezovaly. Tuto zamítavou část kupující dále nenapadli.

Krajský soud: mezery byly vidět na fotografiích

Krajský soud v Ostravě převzal skutková zjištění okresního soudu a souhlasil, že vady hlavní střechy, kvůli kterým teklo do druhého podlaží, byly skryté ve smyslu § 2129 odst. 2 o. z. Kupující podle něj při prohlídce vynaložili obvyklou míru pečlivosti, vady oznámili včas a prodávající o nich navíc věděli nebo vědět museli.

U střechy shozu ale odvolací soud dospěl k opačnému závěru. Z fotografií ve znaleckém posudku ustanoveného znaleckého ústavu podle něj byly mezery mezi plastovými prkny krytiny zřetelné. Kupující si jich tedy mohli a měli všimnout už při prohlídce, a vady číslo šest až osm proto nepovažoval za skryté. Výsledek: odvolací soud potvrdil kupujícím 135 000 Kč slevy a 45 770 Kč nákladů a ve zbytku, tedy co do 53 568 Kč (53 404 Kč sleva za vady shozu a 164 Kč náhrada nákladů), žalobu zamítl.

Kupující podali dovolání proti zamítnutí slevy 53 404 Kč. Nejvyššímu soudu předložili několik otázek: jak má odvolací soud postupovat, když hodnotí povahu vad jinak než soud prvního stupně a přitom neopakuje dokazování; zda se na kupní smlouvu vedle § 2103 o. z. použije i obecné ustanovení § 1917 o. z.; a zda prodávající musí kupujícího upozornit na zřejmou vadu, o které ví. Dostupné shrnutí rozhodnutí odpovídá především na první otázku a na samotné posouzení rozpoznatelnosti vady. Ke vztahu obou paragrafů a k obecné upozorňovací povinnosti prodávajícího se z něj nic spolehlivého vyvodit nedá, a proto o nich ani nebudeme spekulovat.

Proč Nejvyšší soud skryté vady neposuzuje podle jednoho viditelného detailu

Pravidlo § 2103 o. z. ve své první větě říká, že kupující nemá práva z vad, které musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat už při uzavření smlouvy. Zákonodárce tím vychází z jednoduché úvahy: kdo vadu viděl a přesto koupil, s ní zřejmě počítal, třeba v ceně. Prodávající pak může rozumně předpokládat, že kupující ji akceptuje a nebude z ní později nic vymáhat.

Nejvyšší soud tuto logiku domyslel do konce. Některé vady se ze své povahy projeví naplno teprve při užívání věci, jiné by bylo možné zjistit jen tak, že by se věc částečně rozebrala nebo poškodila. Takové vady podle dovolacího soudu nelze považovat za rozpoznatelné při běžné pozornosti v okamžiku podpisu smlouvy. A pokud je kupující poznat nemohl, nemohl s nimi ani souhlasit. Prodávající proto nemůže spoléhat na to, že je kupující vzal na vědomí a nebude z nich uplatňovat práva. Kupujícímu práva z vadného plnění zůstávají; musí je ovšem uplatnit v zákonných lhůtách.

Na konkrétní dům to Nejvyšší soud aplikoval takto. Mezery mezi prkny krytiny shozu si kupující všimnout mohli a měli, tím se krajský soud nemýlil. Jenže tyto mezery byly jen jednou z příčin vady. Vadou samotnou bylo zatékání srážkové vody do místnosti v podzemním podlaží a to se naplno projevilo až po předání nemovitosti. Prodávající tedy nemohli počítat s tím, že kupující zatékání viděli a smířili se s ním. Kupujícím proto nelze práva z této vady odepřít podle § 2103 věty první o. z.

Rozdíl mezi viditelnou příčinou a vadou jako takovou je jádrem celého rozhodnutí. Nejvyšší soud nezpochybnil, že mezery v krytině byly při prohlídce postřehnutelné. Krajský soud však z rozpoznatelnosti jedné příčiny dovodil rozpoznatelnost celé vady. Vadou, za kterou kupující žádali slevu, ale nebyla mezera mezi prkny. Bylo jí zatékání do místnosti v suterénu, ke kterému podle znalce vedla vedle netěsné krytiny i netěsnost mezi okrajem krytiny a oplechováním boční stěny a netěsnost v rohu oplechování. A toto zatékání se naplno ukázalo až po předání domu.

Pro prodávající z toho plyne nepříjemná, ale logická věc. Argument „vždyť to bylo vidět“ obstojí jen tehdy, když bylo vidět skutečně to, za co kupující požaduje slevu, nikoli jen některý z dílčích projevů nebo příčin. Kdo tedy ví o zatékání, nemůže se spolehnout na to, že kupující si snad všimne mezery ve střeše a domyslí si zbytek.

Procesní pojistka: kupujícího je třeba poučit

Druhá část rozhodnutí míří na soudy, ale advokátům i účastníkům sporů napoví, na co se připravit. Paragraf 2103 o. z. má i druhou větu se dvěma výjimkami. Kupující se práv z vad nevzdává ani u vad rozpoznatelných, pokud ho prodávající výslovně ujistil, že věc je bez vad, nebo pokud vadu lstivě zastřel.

V tomto sporu soud prvního stupně považoval vady shozu za skryté. Kupující proto neměli důvod tvrdit, že je prodávající ujišťovali o bezvadnosti domu nebo že něco zakrývali; z jejich pohledu na tom nic nezáviselo. Když pak odvolací soud změnil názor a vady označil za rozpoznatelné, ocitli se kupující v situaci, na kterou nemohli reagovat.

Nejvyšší soud proto dovodil, že pokud odvolací soud hodlá na rozdíl od soudu prvního stupně použít § 2103 větu první o. z., musí kupujícího vyzvat podle § 118a odst. 2 o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení k oběma výjimkám z věty druhé. Platí to tehdy, když kupující kvůli dosavadnímu hodnocení vad jako skrytých neměl důvod tyto skutečnosti tvrdit. Pokud ale tvrzení a důkazy, které už ve spisu jsou, stačí i pro právní posouzení zvažované odvolacím soudem, poučovat není potřeba.

Prakticky to znamená, že kupující v soudním sporu o vady nemovitosti udělá dobře, když okolnosti výslovného ujištění nebo zastírání vad uvede hned na začátku, alespoň jako alternativní argument. Na poučení ve druhé instanci se nemusí dostat, pokud soud usoudí, že spis už obsahuje dost informací.

Jaký výrok Nejvyšší soud v této věci vydal a jak spor nakonec dopadl, dostupné shrnutí neuvádí. Uveřejněné právní věty se ale k postupu odvolacího soudu vymezují zřetelně.

Co si z rozsudku odnést při koupi a prodeji nemovitosti

Kupujícímu, který po převzetí objeví vadu, kterou při prohlídce nemohl rozumně poznat, zůstávají práva z vadného plnění. V posuzovaném sporu šlo konkrétně o přiměřenou slevu z kupní ceny a o náhradu nákladů na uplatnění práva, tedy i nákladů na znalecký posudek a právní zastoupení. Rozhodující je jednat rychle. Prodávající se v tomto sporu bránili námitkou, že kupující vady neoznámili včas, a soudy proto zkoumaly, zda je kupující vytkli bez zbytečného odkladu po zjištění. U zjevných vad (chybějících dokladů a nesrovnalostí v katastru) okresní soud námitce prodávajících podle § 2112 odst. 2 věty první o. z. vyhověl. U vad způsobujících zatékání by prodávajícím námitka nepomohla ani v případě opožděného oznámení, protože podle věty druhé téhož ustanovení prodávajícímu nesvědčí, pokud vady vznikly ze skutečností, o nichž věděl nebo vědět musel. Délky jednotlivých lhůt shrnutí rozhodnutí podrobněji nerozebírá, takže je pro konkrétní případ potřeba ověřit samostatně. Ze sporu je ale vidět, jak kupující postupovali: nechali si zpracovat znalecký posudek k příčinám zatékání, vady písemně oznámili a před podáním žaloby zaslali výzvu s vyčíslením nároku.

Prodávající často zajímá, zda může odpovědnost za skryté vady nemovitosti ve smlouvě vyloučit nebo omezit. Na tuto otázku posuzovaný rozsudek neodpovídá, smluvní ujednání o vyloučení odpovědnosti v tomto sporu vůbec nefigurovalo. Z rozhodnutí ale plyne jedna věc, kterou se vyplatí mít na paměti při psaní smlouvy: pokud prodávající výslovně ujistí kupujícího, že dům je bez vad, uplatní se výjimka z § 2103 věty druhé o. z. a kupující si práva zachová i u vad, které mohl vidět. Zda musí prodávající kupujícího upozornit na vadu, o které ví, a jak se posoudí jeho mlčení, kupující v dovolání sice předestřeli, dostupné shrnutí k tomu ale žádný závěr neobsahuje. V tomto sporu prodávající každopádně přišli o námitku opožděného oznámení, protože soudy dovodily, že o zatékání vědět museli.

Pro popis stavu nemovitosti ve smlouvě z rozsudku plyne jednoduchá zásada: nestačí, že je něco vidět, musí být jasné, co to znamená. Prodávající, který ví o zatékání, vlhkosti nebo jiné vadě, ji má ve smlouvě nebo předávacím protokolu pojmenovat výslovně, včetně jejích projevů a rozsahu, a ideálně i s tím, jak se promítla do ceny. Rozsudek se hodnocením konkrétních smluvních formulací nezabývá. Z jeho první právní věty plyne jen to, že vadu, která se naplno projeví až při užívání, nelze podle § 2103 věty první o. z. považovat za vadu, kterou kupující musel poznat při uzavření smlouvy. Kupující si naopak mají stav při prohlídce dokumentovat a u starších staveb zvážit odbornou prohlídku střechy a dalších rizikových konstrukcí. Pokud to, co odborník při prohlídce najde, bude ve smlouvě popsáno, obě strany přesně vědí, s čím kupující souhlasil.

Rozsudek je dobrou zprávou pro kupující a varováním pro prodávající, kteří spoléhají na to, že kupující „to přece viděl“. Kupní smlouvy a předávací protokoly k nemovitostem připravujeme a spory o vady vedeme v rámci oblasti Nemovitosti a realitní právo.

Zdroj: rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2521/2025 ze dne 31. 8. 2026, ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.2521.2025.1, podle shrnutí Profiprávo — Občanskoprávní shrnutí ze dne 14. 10. 2026