Šikana místo kontroly: Kdy se právo nahlížet do dokladů SVJ stane zbraní

Příběh, který se odehrává v mnoha bytových domech

Představte si vlastníka bytu, který je přesvědčen, že vedení společenství vlastníků jednotek (SVJ) hospodaří neprůhledně. Rozhodne se využít zákonné právo nahlédnout do dokumentace – konkrétně do dokladů o odměnách členů orgánů SVJ za roky 2016 až 2021. Zní to jako legitimní krok zodpovědného vlastníka, že? Jenže soudy tří stupňů v tomto případě dospěly k překvapivému, ale právně přesně odůvodněnému závěru: výkon tohoto práva byl šikanózní, a proto nepožívá právní ochrany.

Případ, který zakončil Nejvyšší soud usnesením sp. zn. 26 Cdo 1769/2025 ze dne 3. 3. 2026, je učebnicovým příkladem toho, jak formálně správný postup může být ve skutečnosti zneužitím práva. A pro každého podnikatele, developera či správce nemovitostí jde o varování, které stojí za pozornost.

Co říká zákon: § 1179 občanského zákoníku

Právo vlastníka jednotky nahlížet do dokumentů SVJ je zakotveno v § 1179 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Jde o důležitý nástroj transparentnosti – každý člen společenství má právo vědět, jak je nakládáno se společnými prostředky, jaké odměny pobírají volení funkcionáři a jak funguje správa domu.

Toto právo je reálné, vymahatelné a soudy je v principu respektují. Problém nastává ve chvíli, kdy se z nástroje kontroly stane nástroj obtěžování.

Kde začíná zneužití práva?

Český občanský zákoník v § 8 stanoví jasně: zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany. Co to ale v praxi znamená? Nejvyšší soud ve své ustálené judikatuře definoval zneužití práva jako situaci, kdy:

• je právo vykonáváno v rozporu s jeho účelem,
• nositel práva nemá žádný skutečný nebo jen zcela nepatrný zájem na jeho výkonu,
• hlavní nebo převažující motivací je úmysl poškodit či znevýhodnit povinnou osobu,
• v krajní podobě jde o tzv. šikanu – výkon práva za účelem poškození druhé strany.

Tyto závěry Nejvyšší soud opakovaně potvrdil, například v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1767/2024 ze dne 25. 9. 2024 nebo v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 5159/2014, publikovaném pod č. 101/2016 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.

Co v tomto případě přesvědčilo soud?

Soudy nižších stupňů – Okresní soud Plzeň-jih (sp. zn. 11 C 268/2023) i Krajský soud v Plzni (sp. zn. 64 Co 586/2024-226) – provedly rozsáhlé dokazování a přihlédly k celkovému kontextu chování žalobce. Klíčové okolnosti, které vedly k závěru o šikanózním výkonu práva, byly zejména:

• Množství žalob: Žalobce vedl vůči SVJ řadu soudních sporů, přičemž soudy v odůvodnění uvedly i konkrétní spisové značky těchto řízení.
• Záplava výzev: SVJ bylo zavaleno výzvami od žalobce, které byly hodnoceny z hlediska obsahu, srozumitelnosti i formy.
• Nekonkrétnost žádostí: Samotné žádosti o nahlédnutí do dokladů byly formulovány natolik vágně, že jejich splnění bylo prakticky problematické.

Soud tedy neposuzoval jen tuto jednu žalobu izolovaně, ale celkový vzorec chování žalobce ve vztahu k SVJ. A právě tento kontext byl rozhodující.

Proč Nejvyšší soud dovolání odmítl?

Žalobce se pokusil zvrátit nepříznivá rozhodnutí dovoláním k Nejvyššímu soudu. Ten jej odmítl jako nepřípustné podle § 243c odst. 1 o. s. ř. hned z několika důvodů:

Zaprvé, závěr odvolacího soudu o zjevném zneužití práva nebyl zjevně nepřiměřený – a to je v dovolacím řízení klíčové měřítko. Nejvyšší soud může zpochybnit úvahu o zneužití práva pouze tehdy, je-li zjevně nepřiměřená zjištěným skutečnostem. Zde tomu tak nebylo.

Zadruhé, žalobce v dovolání zpochybňoval správnost právního posouzení prostřednictvím skutkových námitek – nesouhlasil se zjištěními o existenci dalších sporů, rozsahu svých žádostí či své subjektivní motivaci. Takový postup ovšem v dovolacím řízení neuspěje, protože samotné hodnocení důkazů, opírající se o princip volného hodnocení zakotvený v § 132 o. s. ř., nelze dovoláním úspěšně napadnout (viz rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 31 Cdo 3375/2015, publikovaný pod č. 78/2018 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

Zatřetí, otázka lhůty plnění podle § 1179 o. z. (zda má SVJ plnit bez zbytečného odkladu i bez konkrétní lhůty ve výzvě) přípustnost dovolání nemohla založit, neboť na ní napadené rozhodnutí přímo nezáviselo – bylo totiž primárně postaveno na závěru o zneužití práva.

Co z toho plyne pro vlastníky bytů a správce nemovitostí?

Tento případ přináší důležité poučení pro obě strany bytových sporů. Pro vlastníky jednotek: Právo nahlížet do dokumentace SVJ je reálné a vymahatelné – ale jeho výkon musí být veden skutečným zájmem o transparentnost, nikoli snahou zahlcovat a obtěžovat. Pokud soudy shledají, že za vašimi žádostmi a žalobami stojí především záměr škodit, ochrany se nedočkáte.

Pro SVJ a jejich správce: Jste-li terčem opakovaných, nekonkrétních nebo účelových žádostí a žalob, neznamená to automaticky, že musíte vždy vyhovět. Právní obrana spočívající v argumentaci zneužitím práva dle § 8 o. z. může být účinná – ale musíte mít dostatečnou dokumentaci celkového vzorce chování protistrany.

Praktické doporučení

Ať už stojíte na straně vlastníka nebo SVJ, klíčem je pečlivá dokumentace. Uchovávejte veškerou komunikaci, evidujte výzvy a jejich obsah, sledujte počet a předmět soudních řízení. Pokud se ocitnete v podobném sporu, konzultujte situaci s advokátem dříve, než podáte žalobu nebo budete čelit té podané – kontext celého vztahu může být pro výsledek sporu stejně důležitý jako samotné právo, o němž se vedete.

Právo nahlížet do dokladů SVJ je cenný nástroj. Ale jak tento případ ukazuje, každý nástroj lze použít špatně – a zákon takový přístup chrání odmítnutím ochrany.

Zdroj: Nejvyšší soud, 26 Cdo 1769/2025; Krajský soud v Plzni, 64 Co 586/2024-226; Okresní soud Plzeň-jih, 11 C 268/2023-174.