Pronajímatelé žádali nájemné i za srpen – soud jim vytkl zneužití práva

Ústavní soud se nedávno zabýval případem, který zásadně upřesňuje hranice výkonu vlastnického práva pronajímatelů při souběhu nájemních vztahů k témuž bytu. Spor se rozhořel kolem zdánlivě jednoduché otázky – má pronajímatel právo požadovat nájemné od původní nájemkyně za období, kdy v bytě už bydlel někdo úplně jiný?

Celý příběh začal nájemní smlouvou mezi dvěma fyzickými osobami (pronajímateli) a obchodní společností (nájemkyní). Nájemkyně řádně složila jistotu a byt užívala v souladu se smlouvou. Jenže pak nastal problém s ukončením nájmu. Podle nájemkyně nájem skončil nejpozději 27. července 2021, kdy pronajímatelům vrátila poslední svazek klíčů. Pronajímatelé to však viděli jinak – tvrdili, že nájem trval déle, a požadovali nájemné i za srpen 2021.

Jenže zde vstupuje do hry klíčový fakt: pronajímatelé v té samé době pronajali tentýž byt dalšímu nájemci, který jim za srpen 2021 řádně platil nájemné. A právě od tohoto dalšího nájemce inkasovali pronajímatelé peníze, zatímco současně požadovali totéž od původní nájemkyně. V praxi tedy chtěli za jeden měsíc nájemné dvakrát – od dvou různých subjektů za užívání téhož bytu.

Soudy nepřipustily zneužití práva

Obvodní soud, Městský soud v Praze i Nejvyšší soud se shodly na jasném závěru: požadavek pronajímatelů na dvojí nájemné představuje jednání v rozporu s dobrými mravy a zjevné zneužití práva. Soudy přitom uznaly, že existence dvojího nájmu sama o sobě neznamená neplatnost žádné z nájemních smluv. To je důležité zdůraznit – pronajímatel skutečně může teoreticky uzavřít více nájemních smluv k témuž bytu.

Problém však nastává ve chvíli, kdy se pronajímatel snaží z obou smluv současně těžit. Když nový nájemce fakticky byt užívá a platí za něj nájemné, je výkon nájemního práva původní nájemkyně fakticky vyloučen. Ta prostě nemůže byt užívat, protože v něm bydlí někdo jiný. A přesto by měla platit? Soudy řekly jasné ne.

Argumentace soudů stojí na principu, že právo nelze vykonávat způsobem, který je v rozporu s jeho smyslem a účelem. Nájemné je protihodnotou za možnost užívat byt. Pokud pronajímatel sám znemožnil nájemkyni byt užívat tím, že ho pronajal někomu jinému, nemůže spravedlivě požadovat platbu za službu, kterou v daném období neposkytoval.

Poškození kuchyňské linky jako běžné opotřebení

Pronajímatelé v řízení dále požadovali úhradu nákladů na opravu kuchyňské linky – jednalo se o částku kolem třiceti tisíc korun. Argumentovali poškozením pracovní desky. Soudy však po provedeném dokazování konstatovaly, že zjištěné drobné estetické poškození v podobě jednoho vrypu spadá pod běžné opotřebení bytu podle § 2293 odst. 1 občanského zákoníku.

Toto ustanovení je pro praxi nesmírně důležité. Nájemce má povinnost odevzdat byt ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení při řádném užívání. Drobnější kosmetické vady, které vznikají při normálním používání věci, nejsou poškozením, za které by nájemce odpovídal. Jeden vryp na pracovní desce kuchyňské linky je typickým příkladem běžného opotřebení – je prakticky nemožné používat kuchyň po delší dobu, aniž by došlo k drobným povrhovým vadám.

Stěžovatelé (pronajímatelé) se s rozhodnutími obecných soudů nesmířili a obrátili se na Ústavní soud. Namítali, že korektiv dobrých mravů musí být používán velmi restriktivně a že samotná existence nájemní smlouvy nebrání vlastníkovi uzavřít další nájemní smlouvu. S tím lze souhlasit – soudy však neřekly, že pronajímatelé nemohli uzavřít druhou smlouvu. Řekly pouze, že nemohou požadovat plnění z obou smluv současně za totéž období, kdy reálně plnil jen jeden nájemce.

Pro podnikatele v oblasti pronájmu nemovitostí z tohoto případu vyplývá několik praktických ponaučení. Za prvé, při překrývání nájemních vztahů je třeba pečlivě zvážit, od koho a za jaké období lze legitimně požadovat nájemné. Za druhé, při ukončování nájmu je vhodné mít jasně zdokumentovaný okamžik předání bytu a klíčů. A za třetí, při vyúčtování jistoty je nutné rozlišovat mezi skutečným poškozením a běžným opotřebením – ne každá kosmetická vada opravňuje k srážce z kauce.

Ústavní soud se nyní bude zabývat otázkou, zda obecné soudy svým rozhodnutím neporušily ústavně zaručená práva stěžovatelů, zejména právo na soudní ochranu. Výsledek tohoto přezkumu ukáže, zda je nastíněný přístup k problematice dvojího nájmu ústavně konformní, nebo zda bude nutné otázku posoudit znovu.

Zdroj: Ústavní soud, sp. zn. II. ÚS 98/26