Kupní smlouva na nemovitost bez ceny: nový závěr Nejvyššího soudu

Doposud fungovalo nepsané pravidlo: pokud v kupní smlouvě o převodu nemovitosti chyběla konkrétní částka nebo alespoň způsob, jak ji dopočítat, katastrální úřad vklad zamítl. Realitní praxe se tomu přizpůsobila a cenu do smlouvy psala vždy, i když se účastníci na její výši fakticky ještě dohadovali. Nejvyšší soud v rozsudku z dubna 2026 tenhle automatismus zlomil. Řekl, že kupní smlouva o převodu nemovité věci nemusí obsahovat ujednanou kupní cenu — a že by se dosavadní praxe katastrálních úřadů měla tomuto závěru přizpůsobit.

Odkud se brala představa, že cena do smlouvy patří vždy

Katastrální úřady podle dosavadní rozhodovací linie zamítaly návrhy na vklad změny vlastnického práva tam, kde v kupní smlouvě nebyla dostatečně určitě sjednána kupní cena nebo alespoň způsob jejího určení. Vycházely přitom z toho, že § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, který obecně umožňuje stranám uzavřít kupní smlouvu bez určení kupní ceny, na převod nemovitosti nedopadá.

Logika úřadů vyrůstala z povahy vkladového řízení. Katastr nemovitostí má zapisovat vlastnické poměry na základě listiny, která je sama o sobě určitá. Nedopovězená cena nebo úvaha o tom, že se dohodne až později, vybízela úřad k otázce, zda vůbec jde o kupní smlouvu, nebo zda strany jen nevyjasnily základní obchodní parametry. Důsledek byl pro praxi hmatatelný: prodávající a kupující doplňovali cenu i tam, kde se o ní teprve jednalo, nebo konstruovali umělé mechanismy („cena bude určena znaleckým posudkem“), jen aby formálně vyhověli očekávání úřadu.

Pro účastníky transakce to mělo nepříjemný vedlejší efekt. Jakmile se cena musela do smlouvy napsat, nutilo je to buď uspěchat vyjednávání, nebo pracovat s cenou „na oko“ a reálnou dohodu řešit vedlejšími ujednáními. Obojí tlačilo smluvní dokumentaci do roviny, kde text neodrážel skutečnou vůli stran, ale formální očekávání úřadu. Právě tenhle rozpor mezi smluvní realitou a požadavky vkladového řízení otevřel prostor pro otázku, zda je dosavadní výklad vůbec správný.

Právě tento přístup se dostal před Nejvyšší soud. A ten dovodil, že výklad, podle něhož se obecné pravidlo § 2085 odst. 2 občanského zákoníku na nemovitosti vůbec nevztahuje, obstát nemůže.

Co Nejvyšší soud ve věci sp. zn. 24 Cdo 81/2026 skutečně řekl

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 9. 4. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, výslovně připustil, že i v případě koupě nemovité věci mohou smluvní strany projevit vůli kupní cenu neurčovat a odkázat se na § 2085 odst. 2 občanského zákoníku. Pokud takovou vůli projeví, platí za ujednanou cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v době uzavření smlouvy a za obdobných smluvních podmínek obvykle prodává.

Druhý závěr soudu jde ještě dál do podstaty věci. Stanovení výše kupní ceny podle Nejvyššího soudu není podstatnou náležitostí kupní smlouvy. Pojmovým znakem koupě je jen úplatnost jako taková — tedy to, že se věc převádí za protiplnění, nikoli konkrétní číslo na papíře. Jestli si strany částku dohodnou samy, nebo ji nechají dourčit podle obvyklé ceny podle citovaného ustanovení, je věcí jejich autonomie vůle.

Rozdíl oproti dřívější praxi je zásadní. Dosud byla absence ceny vnímána jako vada bránící vkladu. Nově je to legitimní smluvní konfigurace, pokud ji strany zvolí vědomě. Pro oblast převodů nemovitostí je to posun, který mění východisko úvahy: místo otázky „obsahuje smlouva cenu?“ nastupuje otázka „projevily strany vůli cenu určit, nebo ji nechat na zákonném dourčení?“. To je rozdíl, který mění nejen rozhodování úřadu, ale i přípravu dokumentace.

Argumentačně se Nejvyšší soud opřel o systematiku občanského zákoníku. Pokud zákon obecně připouští uzavření kupní smlouvy bez určení ceny a tuto možnost nijak nevylučuje pro nemovité věci, nelze omezení dovozovat jen z povahy vkladového řízení. Vkladové řízení řeší zápis do veřejného seznamu, nikoli obsahové náležitosti soukromoprávní smlouvy. Tyto dvě roviny Nejvyšší soud oddělil a dal přednost smluvní autonomii stran.

Hranice závěru: vůle musí z písemné kupní smlouvy jednoznačně plynout

Rozhodnutí ovšem není bianko šekem na nedbale napsané smlouvy. Nejvyšší soud zdůraznil, že vůle smluvních stran uzavřít úplatnou kupní smlouvu bez určení kupní ceny musí jednoznačně vyplývat z písemné kupní smlouvy. Jinými slovy: nestačí, že cena ve smlouvě chybí. Ze smlouvy musí být zřejmé, že její absence je záměr, ne opomenutí.

To má přímý praktický dopad pro přípravu dokumentace. Pokud někdo sepíše kupní smlouvu, zapomene do ní dát cenu a bude se u katastru dovolávat § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, závěr Nejvyššího soudu mu nepomůže — chybí v ní totiž explicitní projev vůle cenu neurčovat. Smlouva musí buď výslovně odkázat na mechanismus obvyklé ceny podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku, nebo jinak jednoznačně vyjádřit, že si strany přejí cenu ponechat na zákonném dourčení. Všechno ostatní zůstává prostor pro posouzení, zda projev vůle byl určitý.

Hranici rozhodnutí je dobré vnímat i opačným směrem. Nejvyšší soud neřekl, že by kupní smlouva na nemovitost mohla být jakkoli strohá nebo že by úplatnost sama o sobě přestala být nutná. Řekl jen to, že konkrétní číslo není nezbytné, pokud strany jednoznačně projeví vůli nechat ho dourčit zákonem. Úplatnost — tedy to, že protiplnění existuje — zůstává pojmovým znakem koupě i podle tohoto rozhodnutí. Bezúplatný převod by nadále patřil pod jiný smluvní typ, typicky převod nemovitosti darem, který má svou vlastní zákonnou úpravu a jiné daňové i právní důsledky.

Z pohledu vkladového řízení to znamená, že katastrální úřad bude muset u smluv bez uvedené částky posuzovat, zda z textu smlouvy jednoznačně plyne, že strany cenu určit nechtěly, nebo zda jde o vadu v projevu vůle. To není triviální posouzení a lze očekávat, že úřady si pro něj časem vytvoří vlastní vnitřní vodítka. Dokud se tak nestane, nese riziko toho, jak bude smlouva vyložena, především ten, kdo ji sepsal.

Co to znamená pro realitní transakce v praxi

Pro některé typy transakcí otevírá závěr Nejvyššího soudu prostor, který předtím neexistoval. Lze si představit situace, kdy se strany dohodnou na převodu, ale konkrétní částku chtějí nechat na pozdějším dourčení podle obvyklé ceny — třeba proto, že transakce je součástí širší obchodní struktury, nebo proto, že se strany jen nechtějí dohadovat o částce a jsou ochotny přijmout tržní referenci. Dosud se takové konstrukce řešily odkládacími podmínkami, cenovými doložkami nebo odkazem na budoucí znalecký posudek. Nově je legitimní alternativa smlouva, která cenu vůbec neuvádí a nechá ji dourčit podle obvyklé ceny v době uzavření.

Druhá strana téže mince je ovšem riziko předvídatelnosti. Obvyklá cena není pevný bod — je to kategorie, kterou se v případě sporu musí někdo chopit a vyčíslit, typicky znalec. Prodávající i kupující tak dobrovolně otevírají prostor pro budoucí spor o to, jaká částka má být zaplacena. U transakcí mezi podnikateli, kde je převod součástí širší struktury a strany mají důvod se mechanismu obvyklé ceny přidržet, to může být přijatelné. U koupě rodinného domu nebo bytu zůstává přímé sjednání částky dál pohodlnější a předvídatelnější cestou.

Promítá se to i do souvisejících nástrojů, které realitní praxe běžně používá. Smlouva o úschově peněz, kterou strany zajišťují bezpečný tok kupní ceny, pracuje typicky s konkrétní částkou — bez ní ztrácí hospodářský smysl. Pokud strany využijí nové možnosti nechat cenu dourčit podle obvyklé ceny, musí sladit i navazující dokumentaci: buď úschovu upravit podle budoucího vyčíslení, nebo zvolit jiný způsob zajištění plnění. Totéž platí pro případy, kdy je k převodu nutný souhlas vlastníka nemovitosti nebo jiné třetí osoby — takový souhlas se obvykle uděluje ke konkrétním podmínkám převodu, a je proto třeba zvážit, zda jeho rozsah pokryje i cenu určenou až následně.

Z toho plyne obecné doporučení pro přípravu dokumentace: tam, kde strany částku znají a nemají důvod ji neuvádět, nic se nemění a cena patří do smlouvy jako dřív. Tam, kde strany mají věcný důvod cenu neurčovat, mají nově oporu v judikatuře — ale musí svůj záměr v textu smlouvy pojmenovat výslovně. Nejvyšší soud chce explicitní projev vůle, ne mezeru v textu. Takové strukturování transakcí má smysl konzultovat předem; podobné situace řešíme v rámci oblasti Nemovitosti a realitní právo.

Dopad do dosavadní praxe katastrálních úřadů

Rozhodnutí Nejvyššího soudu by podle samotného zdroje mělo změnit dosavadní praxi katastrálních úřadů. Dosavadní linie zamítání vkladu u smluv bez určené ceny tak ztrácí oporu. Nakolik se úřady k nové linii přihlásí rychle a jednotně, je otázka, kterou odpoví až čas; podklad k tomu dál nejde a není důvod spekulovat.

Pro vlastníky a jejich právní zástupce z toho plyne praktická opatrnost. Dokud nová praxe katastrálních úřadů nebude mít stabilní obrysy, je rozumné smlouvu, která vědomě využívá závěr o neurčené ceně, formulovat obzvlášť pečlivě — tak, aby vůle stran vyplývala ze smlouvy skutečně jednoznačně, včetně výslovného odkazu na § 2085 odst. 2 občanského zákoníku. To není požadavek nad rámec rozhodnutí; naopak přesně to Nejvyšší soud podmínkou aplikace tohoto pravidla učinil.

V přechodném období se vyplatí počítat i s tím, že jednotlivá katastrální pracoviště mohou k nové linii přistupovat různou rychlostí. Pokud strana potřebuje mít jistotu, že vklad proběhne hladce, zůstává konzervativní cesta se sjednanou cenou v textu smlouvy nejbezpečnější. Odvážnější konstrukce bez uvedené částky má smysl tam, kde strany mají silný věcný důvod cenu neurčovat a jsou připraveny unést riziko případného zamítnutí vkladu i následný postup — tedy opravný prostředek, nebo úpravu smlouvy a nový návrh.

Shrnutí pro ty, kdo kupní smlouvu připravují

Závěr Nejvyššího soudu posouvá dosavadní uvažování ve dvou bodech. Zaprvé: výše kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy; pojmovým znakem koupě je úplatnost jako taková. Zadruhé: i u nemovitostí mohou strany projít cestou podle § 2085 odst. 2 občanského zákoníku a cenu neurčovat, pokud jejich vůle takto postupovat jednoznačně plyne z písemné smlouvy. V takovém případě platí za ujednanou cena, za niž se srovnatelná nemovitá věc v daném čase a za obdobných podmínek obvykle prodává.

Pro běžný prodej domu nebo bytu to v praxi mnoho nemění — konkrétní částka ve smlouvě zůstává nejrozumnější cestou. Pro složitější transakce, u nichž má odkaz na obvyklou cenu věcný smysl, otevírá rozhodnutí legitimní alternativu k dosavadním konstrukcím s odkládacími podmínkami nebo znaleckým posudkem. V obou případech platí, že klíčovou roli hraje přesnost textu smlouvy: právě v něm musí být jasné, jakou cestu si strany zvolily.

Zdroj: Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 4. 2026, sp. zn. 24 Cdo 81/2026, podle Právního prostoru.