Kdy může úřad nařídit zbourání stavby? NSS zpřísnil pravidla pro důkazní břemeno

Stavební úřad vám nařídí zbourat zídku, kterou vaše rodina postavila před padesáti lety. Odůvodnění? Chybí vám povolení podle zákona z roku 2006. Jenže ten zákon v době výstavby ani neexistoval. Přesně takový případ řešil Nejvyšší správní soud a jeho verdikt má dalekosáhlé dopady pro každého, kdo se ocitne v podobné situaci.

Manželé S. vlastnili na hranici svého pozemku zídku ze šamotových cihel, vysokou 1,3 metru a dlouhou 3,2 metru, včetně branky. Stavba vznikla před rokem 1975, tedy ještě za platnosti stavebního zákona z roku 1958. Sousedé z rodiny T. s existencí zídky nesouhlasili a tvrdili, že částečně zasahuje na jejich pozemek. Stavební úřad v Boskovicích proto zahájil řízení o odstranění stavby.

Úřad konstatoval, že zídka byla postavena bez potřebného povolení, a protože ji majitelé nedokázali dodatečně legalizovat, nařídil její odstranění. Krajský úřad Jihomoravského kraje toto rozhodnutí potvrdil. Oba správní orgány přitom odkazovaly na stavební zákon z roku 2006, konkrétně na ustanovení o územním rozhodnutí. Manželé S. se bránili u Krajského soudu v Brně, který však jejich žalobu zamítl.

Klíčová chyba úřadů: aplikace nesprávného zákona

Nejvyšší správní soud v rozhodnutí ze dne 2. června 2026 odhalil zásadní pochybení. Správní orgány totiž posuzovaly nutnost povolení podle zákona, který v době výstavby zídky vůbec neplatil. Pro posouzení, zda stavba vyžadovala povolení, je rozhodná právní úprava účinná v době její výstavby, nikoli v době vedení správního řízení. Toto pravidlo soud označil za hmotněprávní otázku, kterou nelze obcházet.

Soud připomněl, že v řízení o odstranění stavby nese důkazní břemeno stavební úřad, nikoli vlastník. Úřad se této povinnosti nezbaví pouhou výzvou, aby majitel doložil existenci povolení. Musí sám aktivně zjistit, zda stavba vůbec nějaké povolení potřebovala, a to podle práva platného v době jejího vzniku. V daném případě měl úřad zkoumat stavební zákon z roku 1958, případně zákon z roku 1976, nikoli automaticky aplikovat současnou úpravu.

Dalším problémem bylo vnitřně rozporné odůvodnění. Úřad na jedné straně tvrdil, že z výkresů vyplývá přesah zídky na sousední pozemek, a proto není třeba provádět geodetické zaměření. Na druhé straně však uváděl, že poloha stavby vůči pozemkům není pro řízení o odstranění relevantní. Takový přístup soud označil za nepřezkoumatelný.

Praktické dopady pro vlastníky starších staveb

Rozhodnutí má značný význam pro všechny majitele nemovitostí s historickými stavbami. Pokud úřad zahájí řízení o odstranění stavby, musí nejprve jednoznačně určit, podle jakého zákona posuzuje její povolovací režim. U staveb realizovaných před desítkami let to znamená důkladné zkoumání právní úpravy platné v konkrétním období. Pouhý odkaz na současný stavební zákon nestačí.

Soud rovněž zdůraznil význam judikatury Ústavního soudu týkající se proporcionality. Pokud stavba podle současné právní úpravy spadá do takzvaného volného režimu a nepotřebuje žádné povolení, může být nařízení jejího odstranění nepřiměřeným zásahem do vlastnického práva. Od roku 2018 totiž oplocení do výšky 2 metrů za splnění zákonných podmínek zpravidla nevyžaduje územní rozhodnutí ani stavební povolení. Správní orgány se s touto okolností musí vypořádat.

Manželé S. také namítali porušení zásady rovnosti. V paralelním řízení o pergole jejich sousedů totiž stavební úřad rozhodl opačně, ačkoli šlo o obdobnou skutkovou otázku ohledně zasahování stavby na cizí pozemek. Soud konstatoval, že žalovaný se s touto námitkou dostatečně nevypořádal.

Výsledek případu je jednoznačný. Nejvyšší správní soud zrušil rozsudek krajského soudu i rozhodnutí krajského úřadu a věc vrátil k novému projednání. Úřad musí nyní posoudit, podle jaké právní úpravy se měl povolovací režim zídky hodnotit, a jednoznačně vyložit konkrétní ustanovení, z něhož dovozuje nutnost povolení. Pokud bude zvažovat dopad stavby do práv sousedů, musí také řádně zjistit skutkový stav ohledně její přesné polohy.

Pro praxi z toho plyne jasné poučení. Vlastníci starších staveb by si měli uvědomit, že úřad nemůže automaticky požadovat doklady podle současných předpisů. A naopak, pokud se s podobným požadavkem setkají, mají právo trvat na tom, aby úřad konkrétně vysvětlil, proč jejich stavba potřebovala povolení podle zákona platného v době její výstavby. Důkazní břemeno leží na úřadu, nikoli na vlastníkovi.

Manželům S. soud přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 46 674 Kč. Případ ukazuje, že důsledná obrana proti formalistickému postupu správních orgánů může být úspěšná, vyžaduje však znalost relevantní judikatury a trpělivost v soudním řízení.

Zdroj: Nejvyšší správní soud, 8 As 6/2026-47