Dvojí nájemné: Ústavní soud posílil pozici pronajímatelů ve sporných přechodech nájmu

Stačí jeden měsíc překryvu a pronajímatel se může snadno ocitnout ve sporu o desítky tisíc korun, který obecné soudy uzavřou v jeho neprospěch. Ústavní soud nálezem ze dne 28. dubna 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26, takový mechanický pohled odmítl. Pronajímatel, který souběžně inkasuje nájemné od původního nájemce i od nově nastoupivšího uživatele, neporušuje sám o sobě dobré mravy ani nezneužívá své právo. Klíčem je vždy věcné posouzení konkrétních okolností — nikoli automatická aplikace korektivu dobrých mravů, jakmile soud zaslechne formulaci „dvojí nájemné“.

Klíče vrátila, smlouvu neukončila — a přesto měla platit

Na začátku stála situace, kterou zná řada pronajímatelů komerčních i bytových nemovitostí. Manželé jako vlastníci bytu v Praze 10 měli s obchodní společností uzavřenou nájemní smlouvu k bytu. Společnost byt postupně přestávala užívat a v červenci 2021 vrátila pronajímatelům poslední svazek klíčů — podle zjištění obecných soudů nejpozději 27. července 2021. Nájemkyně přitom k nájmu samotnému nepodala žádnou výpověď ani neuzavřela s pronajímateli dohodu o jeho ukončení; nájemní smlouva tak formálně dál existovala.

Ve stejné době si pronajímatelé sjednali nového nájemce, který do bytu nastoupil počátkem srpna 2021. Druhý nájemce byt skutečně užíval a pronajímatelům platil nájemné. Pronajímatelé následně vyzvali původní nájemkyni, aby uhradila nájemné i za měsíc srpen 2021 — argumentovali tím, že její nájemní vztah formálně neskončil a oni mají z každé z obou platných smluv samostatný nárok. Spor o necelých 60 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení putoval k Obvodnímu soudu pro Prahu 10.

Tři instance proti pronajímatelům: dobré mravy jako univerzální nástroj

Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 12. července 2024, č. j. 21 C 322/2021-160, žalobě nájemkyně směřující proti pronajímatelům vyhověl. Soud konstatoval, že existence dvou souběžných nájemních smluv k téže věci nezpůsobuje neplatnost ani jedné z nich — což je v obchodní i bytové praxi konstantní judikatura. Současně ale dovodil, že požadovat za totéž období nájemné od dvou subjektů zároveň znamená výkon práva, který je v rozporu s dobrými mravy ve smyslu § 6 občanského zákoníku a představuje zjevné zneužití práva podle § 8 občanského zákoníku. Argumentace soudu se opírala o to, že původní nájemkyně byla z užívání bytu fakticky vyloučena tím, že byt užíval druhý nájemce — který navíc pronajímatelům nájemné řádně platil.

Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 8. ledna 2025, č. j. 72 Co 396/2024-187, prvostupňové rozhodnutí potvrdil. Pronajímatelé následně podali dovolání, které Nejvyšší soud usnesením ze dne 4. listopadu 2025, č. j. 26 Cdo 1800/2025-225, jako nepřípustné odmítl. Všechny tři instance se tak shodly: souběh nájemních vztahů sice na platnosti smluv nic nemění, požadovat za stejné období nájem od dvou subjektů zároveň však je samo o sobě jednáním rozporným s dobrými mravy.

Pronajímatelé tuto úvahu napadli ústavní stížností. Namítali zejména to, že korektiv dobrých mravů musí být uplatňován výjimečně a restriktivně, nikoli paušálně, a že sama existence jedné nájemní smlouvy nebrání vlastníkovi sjednat nájemní smlouvu druhou — pokud následně z dvojího vztahu vznikne kolize, je třeba ji řešit prostředky zákona, nikoli odmítnutím nároku jako celku. Vedle toho zpochybnili i posouzení dílčí otázky náhrady škody na poškozené kuchyňské desce, kterou nižší soudy kvalifikovaly jako běžné opotřebení.

Ústavní soud: dobré mravy nejsou paušální zbraň proti vlastníkovi

Druhý senát Ústavního soudu (soudkyně zpravodajka JUDr. Veronika Křesťanová Dr.) ústavní stížnosti vyhověl. Konstatoval, že obecné soudy aplikovaly korektiv dobrých mravů a institut zjevného zneužití práva mechanicky, aniž by řádně vyhodnotily konkrétní okolnosti vztahu mezi pronajímateli a původní nájemkyní. Sama skutečnost, že pronajímatel má v určitém období nárok na nájemné od dvou různých subjektů, podle Ústavního soudu neimplikuje rozpor s dobrými mravy. Bez konkrétních zjištění o tom, jakým způsobem se pronajímatelé chovali, jak komunikovali s původní nájemkyní, jaké kroky činili k narovnání právního stavu a zda nebyla nájemkyně sama v prodlení s ukončením nájemního vztahu, nelze paušálně uzavřít, že výkon vlastnického a smluvního práva je nemravný.

Ústavní soud připomněl konstantní doktrínu, podle níž je korektiv dobrých mravů krajním prostředkem, který nesmí sloužit jako náhražka řádného hmotněprávního a procesního posouzení sporu. Aplikuje-li jej soud automaticky, jakmile narazí na nestandardní konstrukci závazkového vztahu, fakticky tím obchází hmotné právo a porušuje právo účastníka na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Soudy nižších instancí přitom v dané věci nezohlednily, že pronajímatelé měli k dispozici několik různých variant, jak nájemní vztah s původní nájemkyní procesně uzavřít — od dohody o ukončení až po výpověď podle § 2287 občanského zákoníku — a že jejich volba uplatnit nárok na nájemné formálním způsobem ze stále existující smlouvy sama o sobě neznamenala jednání proti slušnosti a poctivosti.

Tímto závěrem Ústavní soud nikoli zrušil obecné pravidlo, že dvojí nájemné může být v určitých situacích shledáno jako rozpor s dobrými mravy — jasně však sdělil, že k takovému závěru musí soud dojít teprve po důkladném vyhodnocení individuálních okolností. Mechanický verdikt typu „pronajímatel inkasoval od dvou stran, tedy zneužil právo“ v ústavním přezkumu neobstojí.

Co z nálezu plyne pro pronajímatele a developery

Praktický význam nálezu sahá daleko za skutkový rámec sporu o jeden měsíc nájemného. Týká se každé situace, kdy v rámci přechodu nájemních vztahů dochází ke krátkodobému překryvu — tedy mimo jiné developerských projektů s předáváním jednotek novým nájemcům, komerčních prostor v obchodních centrech, kde nájemce váhá s ukončením smlouvy a pronajímatel již domluvil náhradu, i běžných bytových nájmů, kdy se odchod původního nájemce zpozdí oproti nástupu nájemce nového.

Ústavní soud v podstatě pronajímatelům říká: pokud máte dvě platné smlouvy a obě obsahují nárok na nájemné, výkon tohoto práva není automaticky nemravný. Současně to ovšem neznamená, že každý takový nárok soudy přiznají — naopak, povinností soudu je věcně posoudit chování pronajímatele i nájemce. Pro praxi z toho plyne několik konkrétních závěrů, které pronajímatelům doporučujeme zohlednit:

• Smluvně ošetřený exit původního nájemce. Jasně sjednaná dohoda o ukončení nájmu nebo řádně doručená výpověď výrazně eliminuje riziko sporu o souběžné nájemné. Pokud nájemce předává klíče bez doprovodného právního aktu, formální nájemní vztah dál trvá — a to může být později zdrojem nedorozumění na obou stranách.
• Dokumentace předání a faktického ukončení užívání. Předávací protokol, fotodokumentace stavu, e-mailová komunikace o vrácení klíčů a soupis případných závad jsou v podobném sporu naprosto klíčové důkazní prostředky. Bez nich lze jen stěží prokázat, kdy a za jakých podmínek nájem fakticky skončil.
• Transparentní komunikace s odcházejícím nájemcem o nově sjednaném nájmu. Pokud pronajímatel s původním nájemcem otevřeně řeší, že byt či prostor přebírá jiný nájemce, výrazně snižuje riziko, že soud později vyhodnotí jeho chování jako účelové. Mlčení může v očích soudu vyznívat v neprospěch vlastníka.
• Zvážit, zda původní nájemné za souběžné období skutečně vymáhat. Nález Ústavního soudu sice posiluje procesní pozici pronajímatele, blanket povolení inkasovat dvakrát z něj však nevyplývá. Před rozhodnutím o žalobě je vždy namístě posoudit, zda celkový kontext vztahu — zejména to, zda druhý nájemce již za totéž období řádně platí — neoslabuje materiální nárok do té míry, že spor vyústí v pyrrhové vítězství.
• U developerských projektů a komerčních nájmů ošetřit přechody předem. Vzorové smlouvy by měly explicitně řešit režim nájemného v období přechodu, předání prostor a možnost dohody o snížení nájemného nebo o jeho prominutí pro období překryvu. Argument dobrých mravů má pak omezený prostor, protože strany si situaci samy smluvně upravily.

Pro praxi naší kanceláře jde o důležité posílení procesní pozice pronajímatelů a developerů ve sporných přechodech nájemních vztahů. Pokud řešíte konkrétní situaci, kdy se vám překrývají nájemní vztahy nebo kdy odcházející nájemce zdráhá ukončit smlouvu, doporučujeme posoudit nárok individuálně ještě před zahájením soudního sporu — a to i s ohledem na nová pravidla výkladu, která Ústavní soud nálezem sp. zn. II. ÚS 98/26 nastavil. Mechanická obrana „dvojí nájemné je nemravné“ už pro protistranu nemá stejnou váhu jako dosud.

Zdroj: Nález Ústavního soudu ze dne 28. dubna 2026, sp. zn. II. ÚS 98/26 (soudkyně zpravodajka JUDr. Veronika Křesťanová Dr.). Předcházející rozhodnutí: rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 12. července 2024, č. j. 21 C 322/2021-160; rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 8. ledna 2025, č. j. 72 Co 396/2024-187; usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. listopadu 2025, č. j. 26 Cdo 1800/2025-225.