Velká novela stavebního zákona: Co přinese podnikatelům a developerům?

Poslanecká sněmovna dne 27. května 2026 zahájila druhé čtení rozsáhlé novely stavebního zákona, která má ambici od základů překreslit mapu českého stavebního práva. Pro každého, kdo kdy procházel labyrintem stavebních povolení, závazných stanovisek a územních plánů, je tato zpráva zásadní. Změny, které novela přináší, totiž zasáhnou prakticky všechny fáze developerského projektu – od prvotního plánování až po kolaudaci.

Hlavním cílem novely je vrátit se k myšlence jednotné soustavy státních stavebních úřadů a výrazně zjednodušit povolovací procesy. V praxi to znamená, že dosavadní systém, kdy stavebník musel obíhat desítky dotčených orgánů pro jednotlivá závazná stanoviska, by měl být nahrazen integrovaným posuzováním přímo u stavebního úřadu. Vznikne zcela nový Úřad rozvoje území České republiky jako ústřední správní orgán, který pohltí kompetence několika ministerstev včetně Ministerstva pro místní rozvoj, Ministerstva průmyslu a obchodu a Ministerstva dopravy. Tomuto úřadu budou podřízeny krajské úřady rozvoje území s územními pracovišti v sídlech obcí s rozšířenou působností.

Integrace veřejných zájmů a konec běhání po úřadech

Pro developery a stavebníky je klíčová změna v oblasti integrované ochrany veřejných zájmů. Nové stavební úřady budou přímo v řízení o povolení záměru posuzovat a chránit zájmy v oblasti veřejného zdraví, životního prostředí, památkové péče či dopravy. Odpadne tak nutnost získávat samostatná závazná stanoviska od řady dotčených orgánů. Do řízení se přímo integrují například povolení kácení dřevin, výjimky ze zákazů u zvláště chráněných druhů nebo souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu.

Pokud dojde k rozporu mezi chráněnými zájmy, stavební úřad má sám porovnat jejich význam a rozhodnout ve prospěch převažujícího veřejného zájmu. Místo zamítnutí záměru se navíc preferuje stanovení podmínek či kompenzačních opatření. To je zásadní posun oproti současné praxi, kdy jeden negativní postoj dotčeného orgánu mohl zablokovat celý projekt.

Závazná stanoviska se zachovávají pouze pro kulturní památky, zvláště chráněná území a proces EIA. Důležitá je také nová fikce potvrzujícího revizního závazného stanoviska – pokud nadřízený správní orgán nevydá revizní stanovisko do 30 dnů, má se za to, že původní stanovisko potvrdil. Tím se eliminuje riziko nekonečného čekání na rozhodnutí nadřízeného orgánu.

Praktické dopady pro developerské projekty

Novela přináší několik změn, které přímo ovlivní ekonomiku stavebních projektů. Zavádí se pojem stavba pro hromadné bydlení pro objekty s převažující funkcí bydlení a podlahovou plochou nad 10 000 m², které se řadí mezi vyhrazené stavby. O těchto projektech bude v prvním stupni rozhodovat přímo Úřad rozvoje území České republiky, což by mělo zajistit jednotný přístup a vyšší odbornost při posuzování velkých rezidenčních projektů.

Významné je také zmírnění požadavků na výstavbu. Tyto požadavky se mají aplikovat s ohledem na jejich technickou, funkční a ekonomickou proveditelnost tak, aby jejich výklad nebyl zjevně nepřiměřený přínosům. U změn staveb, kulturních památek a drobných staveb se požadavky uplatní přiměřeně. Požadavky lze dokonce splnit poskytnutím příspěvku na jejich společné řešení na základě plánovací smlouvy uzavřené s obcí.

Pro investory je podstatná i změna v posuzování podmínek pro vydání povolení – tyto podmínky se mají posuzovat ke dni podání žádosti, nikoliv ke dni rozhodnutí. Stavebník tak získává jistotu, že změna právní úpravy v průběhu řízení jeho projekt neohrozí, ledaže by sám požádal o posouzení ke dni rozhodnutí.

V odvolacím řízení musí stavební úřad II. instance o věci sám rozhodnout, čímž se eliminuje praxe opakovaného vracení věci k novému projednání. U nepovolených staveb se zavádí možnost dodatečného povolení i v případech, kdy by nařízení odstranění představovalo zjevně nepřiměřený zásah vůči přínosům.

Obce a kraje budou nově pořizovat územně plánovací dokumentaci v samostatné působnosti, což sjednotí proces pořizování a schvalování. Všem krajským městům se umožňuje vydat obecně závaznou vyhlášku s odchylnými požadavky na výstavbu, což otevírá prostor pro místní specifika.

Změny se dotknou i soudního přezkumu. Soud nezruší rozhodnutí pouze pro nedostatek odůvodnění, pokud je možné věc přezkoumat na základě správního spisu. Vypouští se možnost rozšířit žalobu ve lhůtě 2 měsíců po oznámení rozhodnutí.

Základní účinnost zákona se navrhuje k 1. červenci 2026, přičemž Úřad rozvoje území České republiky vznikne k 1. lednu 2027 a krajské úřady rozvoje území až k 1. lednu 2028. Do té doby pokračují v řízeních dosavadní krajské a obecní stavební úřady. Přechodné období pro použití informačních systémů se prodlužuje do konce roku 2030.

Novela představuje nejzásadnější změnu stavebního práva za poslední roky a její dopady pocítí každý, kdo plánuje stavět nebo investovat do nemovitostí. Doporučujeme sledovat legislativní proces a včas se připravit na nová pravidla.

Zdroj: Poslanecká sněmovna Parlamentu České republiky, sněmovní tisk, 2. čtení zahájeno 27. 5. 2026