Postavili jste náhradní silnici za vlastní peníze? Patří obci, ne vám, řekl Nejvyšší soud

Zrušíte kvůli vlastní stavbě kus obecní cesty a na svém pozemku postavíte novou – lepší, širší, s chodníky a osvětlením. Zaplatíte to z vlastní kapsy. Kdo je pak vlastníkem té nové silnice? Investor, který ji celou zaplatil a nechal postavit, nebo obec, které patřila ta stará? Nejvyšší soud na tuto otázku dosud nikdy neodpověděl. Teď to udělal – a developerům se odpověď líbit nebude.

Areál z devadesátých let a spor, který trval třicet let

Případ se táhne až k roku 1995, kdy společnost Moravská typografie stavěla v Brně rozsáhlý výrobní areál. Stavba si vyžádala zrušení části veřejné komunikace, která areálu překážela. Firma proto na vlastní náklady vybudovala náhradní vozovky, chodníky a veřejné osvětlení – a nastalý stav dál nijak neřešila. Novou infrastrukturu neformalizovala žádnou smlouvou s městem, nepřevedla ji, prostě ji nechala fungovat.

O desítky let později se o slovo přihlásila nástupnická společnost CREAM Brno. U soudu se domáhala určení, že vlastníkem této infrastruktury je ona – s odůvodněním, že ji přece postavil a zaplatil její právní předchůdce a nikdy ji formálně nepřevedl na město. Spor postupně prošel oběma stupni soudní soustavy a skončil až u Nejvyššího soudu, který dovolání společnosti zamítl. Statutární město Brno tak ve věci definitivně uspělo.

Účel infrastruktury, ne to, kdo ji zaplatil

Klíčová věta rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 2142/2025 zní jednoduše: vlastníkem náhradní komunikace se stává vlastník té původní, tedy zpravidla obec nebo stát – bez ohledu na to, kdo stavbu financoval a nechal postavit. Nejvyšší soud roli investora popsal jako čistě kompenzační. Jeho úkolem není vytvořit si nový majetek, ale nahradit veřejnou hodnotu, kterou svou stavbou zničil, a tuto náhradu předat veřejnému vlastníkovi, který ji dál spravuje a udržuje.

Opačný výklad by podle soudu odporoval samotnému smyslu veřejných komunikací. Pokud by náhradní cesty zůstávaly v soukromých rukou investorů, mohlo by to ohrozit obecné užívání infrastruktury, která má sloužit všem – ne pouze tomu, kdo ji jednou zaplatil. Soud tím fakticky řekl, že charakter komunikace jako veřejné se váže k jejímu účelu, nikoli k tomu, z čí kapsy vzešla.

Co to znamená pro developery v jižních Čechách

Pro firmy, které v regionu plánují větší stavební záměry vyžadující přeložku nebo náhradu obecní infrastruktury, je poselství jasné: náklady na náhradní komunikaci jsou skutečně náklady, ne investice do vlastního aktiva. Nelze počítat s tím, že se vybudovaná silnice, chodník nebo osvětlení jednou promění v majetek, který lze dál využívat, pronajímat nebo prodat. Jde o výdaj, který se investorovi ekonomicky nikdy nevrátí – a tak by se mělo s ním od začátku počítat v rozpočtu projektu.

Rozhodnutí zároveň dává obcím a krajům silnější pozici při jednání s developery o podmínkách výstavby. Není už prostor pro spor o to, komu bude nová infrastruktura po dokončení patřit – automaticky přechází na veřejného vlastníka, i kdyby o tom nebyla sepsána žádná smlouva. Kdo si to nezohlední v předstihu, může se – stejně jako nástupce Moravské typografie – dočkat sporu, který skončí až u nejvyšší instance a stejně tak.

Praktické doporučení proto zní: uzavírejte s obcí už při plánování projektu jasnou smlouvu, která nejen upravuje technické parametry náhradní komunikace, ale výslovně počítá s jejím převodem na obec po dokončení. Předejdete tak nejasnostem o vlastnictví i případným sporům o náhradu za investici, kterou soud stejně nikdy neuzná.

Zdroj: Nejvyšší soud ČR, sp. zn. 22 Cdo 2142/2025, tisková zpráva ze dne 23. 7. 2026.