Vlastnictví přístavby k domu určil až Nejvyšší soud

Spor o vlastnictví přístavby k domu se u jihočeských soudů táhl několik let a nakonec musel do věci vstoupit i Nejvyšší soud. Šlo o to, komu patří bytová jednotka, která vyrostla u původní hospodářské haly. Žalobce tvrdil, že celá budova je jeho. Žalovaná namítala, že přístavba je samostatná věc a že k ní má spoluvlastnický podíl, protože se podílela na její výstavbě i následném užívání přes dvacet let.

Celý případ začal už v době, kdy otec žalobce získal stavební povolení na přestavbu a přístavbu haly. Účastníci tehdy plánovali společné soužití a dohodli se, že k hale přistaví obytný prostor. V čestném prohlášení pro katastrální úřad z roku 2003 oba uvedli, že jsou majiteli rozestavěného rodinného domu. Žalovaná pak byla vedena jako spolustavebník a dům společně zkolaudovali. Jenže vztahy se časem rozpadly a objevila se otázka: tvoří přístavba samostatnou nemovitost, nebo je jen součástí haly, která patří žalobci?

Jak soudy posuzovaly vlastnictví přístavby k domu

Okresní soud nejprve žalobu zamítl. Opíral se o revizní znalecký posudek, podle kterého má bytová jednotka vlastní základy, samostatnou krovovou konstrukci a od haly je stavebně oddělená. Propojují je jen dva otvory a společná přípojka vody a kanalizace. Znalec uvedl, že jednotku lze oddělit, aniž by se hala znehodnotila. Krajský soud toto rozhodnutí potvrdil s tím, že otvory jde zazdít a přípojky řešit služebností, tedy věcným právem, které umožňuje užívat cizí nemovitost pro určitý účel.

Nejvyšší soud ale celou úvahu obrátil. Zdůraznil zásadní rozdíl oproti situaci, kdy se spoluvlastnictví ruší reálným rozdělením stavby. Tam totiž soud může sám zřídit služebnost a odsouhlasit stavební úpravy. Při určování vlastnictví je ale situace jiná: charakter stavby musí být jasný už v okamžiku, kdy soud rozhoduje. Nelze vycházet z toho, co se v budoucnu teoreticky dá udělat. Pokud mezi oběma objekty existují dveře a půdní otvor, znamená to podle Nejvyššího soudu provozní propojení, které z obou částí dělá jedinou stavbu. A společné přípojky vody a kanalizace, které vedou pod oběma objekty, nelze „vyřešit do budoucna“ možnou dohodou o služebnosti, která zatím neexistuje.

Krajský soud věc znovu projednal a tentokrát rozhodl opačně. Určil, že žalobce je vlastníkem celé stavby. Vzal přitom v úvahu nejen stavební samostatnost obvodových zdí, ale i to, že obytná část je komunikačně propojená s halou, sdílí s ní inženýrské sítě a stojí celá na pozemku žalobce, který ji ze všech stran obklopuje. Nabytí vlastnického práva žalovanou k podílu na přístavbě tak soud nepotvrdil.

Co si z případu odnést

Pro živnostníky i majitele rodinných domů v Jihočeském kraji z toho plyne několik praktických poznatků. Pokud stavíte přístavbu ke stávající budově, počítejte s tím, že právní osud nové části bude posuzován podle toho, jak je s původním objektem propojená. Rozhoduje stavební oddělenost, vlastní základy, samostatná konstrukce, ale i to, jestli mezi oběma částmi vedou dveře, zda sdílejí přípojky a jak jsou vzájemně provozně závislé. Soud se nebude ptát, co by se dalo stavebně upravit do budoucna. Dívá se na stav tady a teď.

Pokud do stavby na cizím pozemku vkládáte peníze nebo práci v očekávání, že získáte podíl, nestačí se spolehnout na kolaudaci či čestné prohlášení z minulosti. Důležité je, aby objekt obstál jako samostatná věc podle občanského zákoníku. Jinak může skončit jako součást původní budovy a vlastníkem bude ten, komu patří hlavní stavba. Podobné je to u podílového vlastnictví bytu v rámci přístavby, kde o skutečném vlastnictví rozhoduje stavebně-technické posouzení, ne jen zápis v listinách.

Důležitou roli má také souhlas vlastníka pozemku se stavbou. Pokud je přístavba celá na cizím pozemku a obklopena dalšími pozemky téhož vlastníka, posiluje to závěr, že jde o součást jeho hlavní stavby, zvlášť když chybí jasné právní uspořádání přístupu, sítí a užívání. Živnostníkům, kteří plánují přistavět ke své provozovně halu, dílnu nebo bytovou část pro společníka, se vyplatí vše ošetřit smluvně předem: určit, komu bude přístavba patřit, jak budou řešeny sítě, přístupy a případné budoucí dělení. Jinak hrozí mnohaleté spory a znalecké posudky, které stojí desítky tisíc korun.

Případ také ukazuje, že znalecký posudek je sice klíčový důkaz, ale sám o sobě spor neuzavře. Znalec popíše stavební stav, právní závěr si ale soud dělá sám a při neshodě si vyžádá revizní posudek. Totéž platí u sporů o podílové vlastnictví a prodej nemovitostí, kde se často kombinuje technické posouzení s právním výkladem.

Pokud řešíte podobnou situaci, například spor o přístavbu, nejasné hranice vlastnictví nebo společně financovanou stavbu, obraťte se na nás – takové případy řešíme v rámci oblasti Sporná agenda, litigace a arbitráž.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, pobočka v Táboře, č. j. 15 Co 268/2025-298, rozhodnutí ze dne 25. 8. 2026; stav právní moci není z otevřených dat justice.cz známý; rozhodnutí může být změněno v odvolacím řízení.