Sousedův požární prostor na vašem pozemku? Žádné bezdůvodné obohacení, rozhodl soud

Krajský soud v Brně nedávno potvrdil rozhodnutí, které zásadně ovlivňuje pohled na vztahy mezi sousedícími vlastníky nemovitostí. Případ se týkal situace, kterou zná mnoho majitelů pozemků – sousední stavba a její vliv na okolní parcely.

Dva spoluvlastníci pozemku se domáhali vydání bezdůvodného obohacení ve výši téměř 60 000 Kč za období pouhých dvou měsíců. Jejich argumentace byla na první pohled logická: soused postavil rodinný dům na svém pozemku, avšak tzv. požárně nebezpečný prostor (PNP) této stavby zasahuje na jejich parcelu v rozsahu přibližně 10 metrů čtverečních. Podle žalobců tím soused bez jejich souhlasu užívá část jejich nemovitosti, obohacuje se na jejich úkor a oni jsou omezeni ve svých vlastnických právech.

Co je požárně nebezpečný prostor a proč se o něj spory vedou

Požárně nebezpečný prostor není žádná fyzická stavba ani plot. Jedná se o technický parametr budovy definovaný vyhláškou č. 23/2008 Sb. Jde o zónu okolo stavby, v níž se posuzují případné důsledky požáru – tedy prostor, kde by mohlo dojít k šíření ohně z otevřených ploch v obvodových stěnách budovy. Tento prostor může zasahovat i na sousední pozemky, což je předmětem častých sporů mezi sousedy.

Žalobci argumentovali několika body. Tvrdili, že:

• nedali žádný souhlas s přesahem PNP na svůj pozemek
• soused ušetřil náklady na požárně bezpečnostní řešení stavby
• jsou omezeni v možnosti na dotčené části pozemku stavět
• snižuje se tržní hodnota jejich nemovitosti
• musí sami realizovat protipožární opatření

Dále namítali, že soused nestaví v souladu s pravomocným stavebním povolením a že stavbu umístil o tři metry blíže ke společné hranici pozemků, než měl. Nabídli mu dokonce uzavření nájemní smlouvy na pronájem části prostoru nad jejich pozemkem, na což však nereagoval.

Proč soudy žalobu zamítly

Soudy všech stupňů, včetně Nejvyššího soudu, dospěly ke shodnému závěru. Stavba byla realizována na základě pravomocného stavebního povolení, které prošlo odvolacím přezkumem i kontrolou ministerstva. Civilní soudy nejsou oprávněny přezkoumávat správnost rozhodnutí stavebního úřadu – platí zde zásada presumpce správnosti aktů veřejné správy.

Klíčovým argumentem pro zamítnutí žaloby však bylo něco jiného. Aby vzniklo bezdůvodné obohacení podle § 2991 občanského zákoníku, musí být splněny základní předpoklady: někdo musí získat majetkový prospěch, který se negativně projeví v majetkové sféře druhé strany, a k tomuto obohacení nesmí existovat spravedlivý důvod.

Soud konstatoval, že požárně nebezpečný prostor není nemovitostí a sám o sobě nepředstavuje užívání cizího pozemku. Žalovaný soused na pozemku žalobců fakticky nic nedělá, jeho stavba na jejich parcelu nezasahuje a žalobci ve svém obvyklém užívání pozemku (jako chodníku a záhonu okrasných květin) nejsou nijak omezeni.

Nejvyšší soud v usnesení, kterým odmítl dovolání, výslovně uvedl: "Na tomto závěru nic nemění ani zasažení sousedícího pozemku požárně nebezpečným prostorem stavby, není-li v důsledku toho sousedící pozemek bezesmluvně užíván a žalobce v obvyklém užívání svého pozemku není nikterak omezován."

Argumenty žalobců o ušetřených nákladech na požární řešení nebo o teoretickém snížení hodnoty nemovitosti soud označil za irelevantní pro posouzení vzniku bezdůvodného obohacení. Pocity nejistoty, obavy nebo teoretické ztráty nejsou tím, z čeho by bylo možné bezdůvodné obohacení dovozovat.

Pro vlastníky nemovitostí z tohoto rozhodnutí vyplývá důležité poučení. Pokud stavíte nebo plánujete stavět v blízkosti hranic pozemku, je nezbytné mít v pořádku veškerou dokumentaci a stavební povolení. Pokud jste naopak na straně souseda, jehož pozemek je dotčen požárně nebezpečným prostorem cizí stavby, samotná existence tohoto prostoru vám nezakládá nárok na finanční kompenzaci – museli byste prokázat skutečné užívání vašeho pozemku nebo reálné omezení ve vašich právech.

Rozsudek také potvrzuje, že civilní soudy nebudou přezkoumávat rozhodnutí stavebních úřadů. Pokud máte výhrady ke stavebnímu povolení souseda, musíte je uplatnit ve správním řízení, nikoli později u civilního soudu v rámci žaloby na bezdůvodné obohacení.

Zdroj: Krajský soud v Brně, rozsudek ze dne 26. 6. 2026