Promlčení pohledávky za stavbu domu: přátelská dohoda přišla draho

Jak snadno může podnikatel přijít o pohledávku ve výši téměř pěti milionů korun? Stačí spoléhat na přátelské vztahy, odkládat fakturaci a doufat, že se „nějak dohodneme". Přesně to se stalo stavební firmě, která pro svého obchodního partnera a přítele postavila přístavbu rodinného domu – a nakonec odešla od soudu s prázdnýma rukama a povinností zaplatit čtvrt milionu na nákladech řízení protistrany.

Příběh začal v roce 2017. Jednatelé stavební společnosti a žalovaný byli dlouholetí obchodní partneři a přátelé. Jednatelé společnosti zároveň jako fyzické osoby dlužili žalovanému peníze ze starší smlouvy o půjčce. Když žalovaný nebyl spokojen s firmou, která mu prováděla přístavbu rodinného domu, oslovil své známé – jednatele stavební společnosti. Dohodli se ústně, bez jakékoli písemné smlouvy. Záměr byl elegantní: stavební firma provede práce na domě, a tím se vzájemné závazky vyrovnají. Cena hrubé stavby měla být kolem milionu korun, ale rozsah prací postupně narostl.

Stavba probíhala od roku 2017 do roku 2019. Nejprve hrubá stavba, pak interiéry, následně bazén, zpevněné plochy a příjezdová komunikace. Žalovaný se do domu nastěhoval již začátkem roku 2018. Celková hodnota prací podle žalobkyně dosáhla 4 592 496,25 Kč. Přesto nebyla vystavena jediná faktura. Žádná písemná dohoda o ceně, žádný termín předání díla, žádný protokol o převzetí. Vše fungovalo na důvěře a na předpokladu, že se strany nakonec domluví na vzájemném zápočtu.

Kdy se přátelství proměnilo ve spor

Po dokončení stavebních prací se jednatelé stavební firmy opakovaně snažili žalovaného kontaktovat a vyřešit vzájemné finanční vztahy. Ten se však začal kontaktům vyhýbat. Mezitím přišla covidová doba, která vše komplikovala. V roce 2021 si žalovaný od stavební firmy ještě vyžádal administrativní podklady pro kolaudaci – revizní zprávy, prohlášení o shodě a další dokumenty. Žádné faktické stavební práce se však už neprováděly.

Zlom nastal, když žalovaný podal u krajského soudu směnečnou žalobu proti jednatelům stavební firmy jako fyzickým osobám na částku 4 600 000 Kč. Teprve v tu chvíli si stavební firma uvědomila, že k žádné dobrovolné dohodě a zápočtu nedojde. Dne 11. dubna 2023 vystavila fakturu za provedené dílo a následně vyzvala žalovaného k úhradě. Žalobu podala až 6. srpna 2024.

Žalovaný se bránil několika argumenty najednou. Zpochybňoval aktivní legitimaci žalobkyně, namítal, že část prací byla započtena na dluh z půjčky, tvrdil, že některé práce nebyly dokončeny a musely být provedeny jinými subjekty. Především však vznesl námitku promlčení. A právě ta se ukázala jako rozhodující.

Proč soud žalobu zamítl

Soud nejprve vyřešil otázku aktivní legitimace žalobkyně – potvrdil, že stavbu skutečně prováděla stavební společnost a že je oprávněna pohledávku vymáhat. Poté se však zaměřil na klíčovou otázku: kdy začala běžet promlčecí lhůta?

Podle § 2610 odst. 1 občanského zákoníku vzniká právo na zaplacení ceny díla jeho provedením. Dílo je provedeno, je-li dokončeno a předáno. A dílo je dokončeno, je-li předvedena jeho způsobilost sloužit svému účelu. Soud konstatoval, že:

• Žalovaný se do domu nastěhoval již v roce 2018 a běžně jej užíval.
• Stavební práce byly fakticky ukončeny nejpozději v roce 2019.
• Předání administrativních podkladů pro kolaudaci v roce 2021 nebylo činností směřující k provedení díla – šlo pouze o „papírovou" záležitost.
• Strany si nesjednaly provedení zkoušek podmiňujících dokončení díla podle § 2607 občanského zákoníku.

Soud proto uzavřel, že k faktickému předání díla došlo nejpozději v roce 2019. Od tohoto okamžiku mohla žalobkyně kdykoli požádat o zaplacení ceny díla a přivodit tak jeho splatnost. Tříletá promlčecí lhůta podle § 629 odst. 1 občanského zákoníku tedy skončila nejpozději v roce 2022. Žaloba podaná v srpnu 2024 přišla pozdě.

Stavební firma se bránila argumentem, že žalovaný odmítal dílo převzít a že k fikci převzetí došlo nejdříve vydáním kolaudačního rozhodnutí v roce 2021. Soud tento argument odmítl s tím, že pokud objednatel dílo fakticky užívá, nelze pochybovat o tom, že bylo dokončeno a předáno. Administrativní dořešení věci nemá z hlediska dokončení díla žádný právní význam.

Soud rovněž zkoumal, zda by nárok mohl obstát jako bezdůvodné obohacení – i v takovém případě by však promlčecí lhůta začala běžet nejpozději v okamžiku dokončení díla, tedy opět v roce 2019. Výsledek by byl stejný.

Žalobkyně se nemohla dovolávat ani korektivu dobrých mravů podle § 8 občanského zákoníku. Soud zdůraznil, že žádná objektivní okolnost jí nebránila pohledávku včas uplatnit. Mohla zaslat vyúčtování písemně, mohla podat žalobu. Skutečnost, že doufala v mimosoudní dohodu a zápočet, ji neomlouvá.

Výsledek? Žaloba zamítnuta a stavební firma odsouzena k náhradě nákladů řízení žalovaného ve výši 245 751 Kč.

Tento případ je učebnicovou ukázkou toho, jak fatální mohou být následky podnikání na základě přátelské důvěry bez písemné dokumentace. Několik klíčových poučení pro každého podnikatele:

• Vždy uzavírejte písemné smlouvy – i s přáteli a obchodními partnery. Zejména u zakázek v řádu milionů korun.
• Fakturujte průběžně – nevystavit fakturu po dobu několika let je nejen obchodně nerozumné, ale může vést k promlčení nároku.
• Hlídejte si promlčecí lhůty – tříletá lhůta běží bez ohledu na to, zda s protistranou vyjednáváte nebo doufáte v dohodu.
• Spoléhat na budoucí zápočet nestačí – pokud k právnímu jednání směřujícímu k započtení fakticky nedojde, promlčecí lhůta běží dál.

Zdroj: Okresní soud v Táboře, řízení vedené pod spisovou značkou, rozhodnutí z roku 2025.