Plot na cizím pozemku: Kdy ani katastr nemovitostí neochrání stavebníka

Krajský soud v Českých Budějovicích se nedávno zabýval případem, který zásadně mění pohled na to, jak moc se můžete spolehnout na údaje v katastru nemovitostí při stavbě plotu nebo jiné stavby na hranici pozemku. Výsledek? I když katastrální mapa ukazuje, že stavíte na svém, realita může být zcela jiná – a náklady na odstranění stavby ponesete vy.

Sousedský spor o metr čtvereční s fatálními následky

Příběh začíná v jihočeské obci, kde dva sousední pozemky odděloval starý plot. Historicky zde existovala úzká ulička mezi domy, kterou vlastník jednoho z pozemků využíval k přístupu k zadnímu traktu svého domu. V roce 2010 však došlo k digitalizaci katastrálních map a hranice mezi pozemky byla chybně zarovnána – ulička podle nové mapy náhle patřila sousedům.

Noví vlastníci sousedního pozemku, kteří nemovitost koupili v roce 2018, se spolehli na aktuální stav katastru. Když v létě 2019 začali ulička zabraňovat původnímu vlastníkovi v přístupu, konflikt eskaloval. Původní vlastník se obrátil na katastrální úřad se žádostí o opravu chyby. Mezitím však sousedé postavili nový betonový plot – a to právě v době, kdy správní řízení o opravě hranice probíhalo.

V březnu 2020 katastrální úřad chybu opravil a hranice se vrátila do původního stavu z roku 1961. Plot však již stál – a stál na cizím pozemku.

Soud prvního stupně žalobu na odstranění plotu zamítl. Argumentoval tím, že vlastnické právo k dotčené části pozemku bylo vydrženo předchozími vlastníky, a navíc že žalovaní stavěli v dobré víře podle tehdy platné katastrální mapy. Odvolací soud však tento závěr kompletně odmítl.

Proč vydržení neobstálo a dobrá víra nestačila

Klíčovou otázkou bylo, zda předchozí vlastníci skutečně vydrželi spornou část pozemku. Aby k vydržení mohlo dojít, musí držitel být v dobré víře, že mu pozemek patří, a to nepřetržitě po dobu deseti let. Odvolací soud však zjistil zásadní problém: jeden z předchozích vlastníků při svědecké výpovědi sám připustil pochybnosti o tom, zda hranice pozemku odpovídá plotu. Dokonce si průběh hranice ověřoval v katastru nemovitostí. Kdo má pochybnosti, nemůže být v dobré víře – a vydržecí doba se tak nemohla započítat.

Soud rovněž poukázal na to, že podle nového občanského zákoníku účinného od roku 2014 jsou podmínky vydržení přísnější. Nestačí pouhá oprávněná držba – vyžaduje se držba poctivá a pravá, navíc opřená o řádný právní titul. Kupní smlouva na jeden pozemek nemůže být titulem pro držbu pozemku sousedního.

Co se týče dobré víry samotných žalovaných při stavbě plotu, soud konstatoval, že tato obrana nemůže obstát. V době stavby plotu již mezi účastníky probíhal otevřený konflikt ohledně hranic pozemků. Žalobce se aktivně domáhal opravy chyby v katastru. Pokud za těchto okolností žalovaní nevyčkali na vyřešení sporu a plot přesto postavili, nemohli jednat v dobré víře.

Soud zdůraznil, že chybné zobrazení hranice v katastrální mapě nemá žádný dopad do skutečných vlastnických poměrů. Katastr nemovitostí eviduje právní vztahy, ale sám o sobě vlastnické právo nezakládá ani nemění. Když se ukáže, že evidence byla chybná, rozhodující je skutečný právní stav – nikoliv to, co bylo v mapě.

Výsledkem je rozsudek nařizující odstranění celého plotu z pozemku žalobce na náklady žalovaných. Ti musí navíc zaplatit náhradu nákladů řízení přesahující 84 000 Kč.

Praktické poučení pro podnikatele a vlastníky nemovitostí: Než začnete stavět cokoliv v blízkosti hranice pozemku, nespoléhejte slepě na katastrální mapu. Pokud existuje jakýkoliv náznak sporu se sousedem nebo pochybnosti o průběhu hranice, vyčkejte na jejich vyřešení. Stavba realizovaná v době probíhajícího konfliktu vás připraví o argument dobré víry – a celé náklady na její odstranění ponesete vy. Investice do právní konzultace a případně geodetického zaměření před stavbou je vždy levnější než následný soudní spor.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, rozsudek ze dne 2025