Nájemce nemusel platit za prostory, které nebylo možné používat

Krajský soud v Českých Budějovicích se nedávno zabýval případem, který zásadně připomíná všem pronajímatelům jejich základní povinnost, a to přenechat nájemci prostory skutečně způsobilé k užívání. Případ ukazuje, že pouhý podpis nájemní smlouvy nezakládá automaticky nárok na nájemné, pokud pronajímatel nesplní své závazky.

Příběh začal v létě 2022, kdy podnikatelka uzavřela smlouvu o nájmu prostor bývalé vrátnice v průmyslovém areálu. Prostory měly sloužit k podnikání, avšak jejich stav byl daleko od představy funkční provozovny. Při podpisu smlouvy vznikl dokument nazvaný "Předávací protokol", který však svým obsahem zachycoval požadavky nájemkyně na úpravy – odstranění turniketů, bourání příček, výměnu WC, vymalování a úklid. Pronajímatelka se zavázala tyto úpravy provést.

Pronajímatelka nesplnila, co slíbila

Měsíce plynuly a prostory zůstávaly v dezolátním stavu. Fotodokumentace pořízená v říjnu 2022 odhalila skutečný obraz situace – chybějící garážová vrata, praskliny ve zdech, demontované umyvadlo, staré a nefunkční WC. Části příček byly strženy, omítky odstraněny na holou zeď, podlahy neupravené a elektroinstalace odkrytá. Prostory byly podle soudů nezpůsobilé nejen pro zamýšlené podnikání, ale prakticky pro jakékoliv běžné užívání kromě skladování bezcenných věcí.

Pronajímatelka přesto v prosinci 2022 začala požadovat úhradu nájemného a záloh na služby za období od října 2022 do března 2023. Argumentovala tím, že nájemkyně podpisem předávacího protokolu fakticky převzala prostory ve stávajícím stavu a akceptovala je i bez požadovaných úprav. Tato argumentace však u soudů narazila na zeď zdravého rozumu.

Okresní soud označil tuto interpretaci za "přehnaně formalistickou a prakticky nedávající smysl". Jak může někdo podpisem dokumentu, ve kterém si výslovně vymíní určité vlastnosti prostor, současně projevit vůli akceptovat pravý opak? Krajský soud šel ještě dále a označil tuto argumentaci za "zjevnou dezinterpretaci v naprostém rozporu s elementární logikou".

Klíčové právní závěry pro praxi

Rozhodnutí přináší několik zásadních poučení pro podnikatele na obou stranách nájemního vztahu. Za prvé, nájem prostor sloužících podnikání je sice konsenzuálním kontraktem vznikajícím již podpisem smlouvy, avšak povinnost hradit nájemné lze eliminovat, pokud pronajímatel neumožní řádné užívání předmětu nájmu. Podle § 2318 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce právo na prominutí nájemného po dobu, kdy nemohl věc řádně užívat vůbec nebo jen se značnými obtížemi.

Za druhé, podstatný je vždy obsah právního jednání, nikoliv jeho označení. Dokument nazvaný "Předávací protokol" může být svým obsahem dohodou o úpravách, které musí pronajímatel provést. Soudy hodnotí skutečnou vůli stran, ne formální nálepky na dokumentech.

Za třetí, pokud nájemce podá okamžitou výpověď z nájmu a pronajímatel proti ní vznese námitky, ale nepodá včas žalobu na přezkoumání její oprávněnosti, vzniká nevyvratitelná domněnka důvodnosti této výpovědi. Pronajímatel pak již nemůže její oprávněnost zpochybňovat.

Případ rovněž upozornil na častou chybu při vymáhání záloh na služby – pronajímatel může požadovat zálohy pouze do okamžiku, kdy mělo dojít k jejich vyúčtování. Poté může vymáhat výhradně skutečný nedoplatek. Tuto skutečnost pronajímatelka v žalobě opomenula.

Pro podnikatele vstupující do nájemních vztahů platí jasné poselství: smlouva není jen formalita. Pokud si jako nájemce vymíníte určité vlastnosti prostor, trvejte na jejich splnění před zahájením placení. A pokud jste pronajímatelem, nepočítejte s tím, že pouhý podpis smlouvy vám zajistí příjem – musíte skutečně dodat to, co jste slíbili. Jinak vám soudy dají za pravdu jen na papíře, ale na účtu neuvidíte ani korunu.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, 74 Co 57/2025-237