Vada v prohlášení vlastníka domu? Nejvyšší soud: čas ji nezhojí

Bytové družstvo zjistilo, že mu z papírů zmizela podkrovní nebytová jednotka domu – administrativní chyba ji při jedné z dřívějších změn prohlášení vlastníka proměnila ve společnou část domu. Když se u soudu domáhalo nápravy, dvě instance mu odpověděly stejně: je pozdě. Nejvyšší soud (NS) tenhle závěr smetl ze stolu a řekl něco, co má dosah daleko za hranice jednoho domu – právo domáhat se opravy prohlášení vlastníka časem nezaniká.

Chyba, kterou soudy považovaly za vyřízenou samotným časem

Spor vznikl kolem podkrovní nebytové jednotky, která se podle družstva při jedné z úprav prohlášení vlastníka ztratila z evidence – místo samostatného prostoru z ní zůstala jen společná část domu. Družstvo se domáhalo opravy prohlášení vlastníka a určení, že vlastnické právo k této jednotce náleží jemu.

Soud prvního stupně žalobu zamítl, odvolací soud jeho rozhodnutí potvrdil. Argumentovaly shodně: nápravu takové chyby bylo možné žádat jen po omezenou dobu, a ta v této věci dávno uplynula. Věcnou stránkou sporu – zda k chybě skutečně došlo – se proto ani jeden soud dál nezabýval.

Nešlo o žádnou exotickou konstrukci. České právo běžně počítá s tím, že i majetkové nároky promlčením zanikají, a právě na tomto principu obě instance stavěly. Otázka, kterou musel NS zodpovědět, zněla: platí totéž i pro dokument, který doslova určuje, co komu v domě patří?

Proč dokument, který rozděluje dům, nemůže mít vadu navždy

NS na to reagoval jinak – vrátil se k tomu, co prohlášení vlastníka vlastně dělá. Podle § 1166 občanského zákoníku se jím dům rozděluje na jednotlivé byty, nebytové prostory a společné části a přiřazují se k nim konkrétní vlastnická práva. Když se v něm objeví chyba, nejde o formalitu – může to znamenat, že někomu ve skutečnosti nepatří to, co si myslí, že mu patří.

Chybu v takovém dokumentu podle NS nemůže zhojit samotné plynutí času. Kdyby soudy tento pohled odmítly, znamenalo by to v praxi, že špatně vyznačený byt, nebytový prostor nebo společná část domu zůstane v evidenci navždy, i když neodpovídá realitě – bez ohledu na to, kolik let od chyby uplynulo. NS proto uzavřel: nárok na opravu prohlášení vlastníka se plynutím času nepromlčuje ani jinak nezaniká.

Co teď čeká odvolací soud – a co si z toho mají odnést SVJ, družstva a developeři

Rozsudek odvolacího soudu proto neobstál – NS ho zrušil (sp. zn. 26 Cdo 315/2026) a spor vrátil zpět k novému projednání. Otázka, kterou musí odvolací soud nově posoudit, teď zní jinak: neřeší lhůtu, ale to, jestli k chybě v prohlášení vlastníka skutečně došlo a jak ji napravit.

Tím se otevírají dveře i mimo tento konkrétní spor. Vlastníci bytů, SVJ, bytová družstva nebo správci domů se podle tohoto závěru mohou domáhat opravy vadně vymezené jednotky, nebytového prostoru nebo společné části i s odstupem desítek let – pokud chyba skutečně zasahuje do vlastnických práv. Pro developery a správce starších projektů v regionu to znamená, že prohlášení vlastníka, které bylo dlouho považováno za uzavřenou záležitost, se může znovu otevřít jako spor, ať bylo sepsáno kdykoli.

V praxi se podobné nesrovnalosti nejčastěji objevují u starších domů, které prošly rekolaudací půdních prostor na bytové jednotky, přístavbou nebo jinou změnou půdorysu, aniž se odpovídajícím způsobem promítly do prohlášení vlastníka. Vlastníkům i správcům takových domů proto doporučujeme prověřit, zda dokument skutečně odpovídá stavu domu tak, jak ho lidé v budově reálně užívají – rozhodnutí NS totiž otevírá cestu k nápravě i tam, kde se náprava dosud zdála promlčená.

Zdroj: Nejvyšší soud, rozsudek sp. zn. 26 Cdo 315/2026, vyhlašovaný na úřední desce od 4. do 19. srpna 2026 (tisková zpráva NS).