Pronajímatel žádal nájemné z neuzavřené smlouvy. Soud ho usadil

Co se stane, když vám nájemce po skončení smlouvy odmítne vrátit byt – a vy chcete náhradu podle smlouvy, která nikdy nebyla uzavřena? Přesně tuto situaci řešil Okresní soud v Českém Krumlově a jeho rozhodnutí je cenným varováním pro každého pronajímatele, který spoléhá na „připravené dokumenty" místo na platné právní tituly.

Byt po skončení nájmu: kdo má právo na co?

Případ byl na první pohled jednoduchý. Pronajímatel a nájemkyně uzavřeli v prosinci 2023 nájemní smlouvu na byt v Českém Krumlově. Nájem byl sjednán na dobu určitou – od 1. ledna do 31. prosince 2024. Strany navíc výslovně vyloučily automatické prodloužení nájmu podle § 2285 občanského zákoníku. Když poslední den roku 2024 uplynul, nájem skončil. Jenže nájemkyně byt neopustila.

Pronajímatel měl pro nájemkyni připravenou novou smlouvu na roky 2025 a 2026, ve které bylo nájemné navýšeno z původních 7 248 Kč na 8 641 Kč měsíčně. Smlouva však nikdy nebyla podepsána – podle tvrzení pronajímatele kvůli dluhům nájemkyně na nájemném za rok 2024. Pronajímatel se přesto domáhal náhrady za užívání bytu v lednu a únoru 2025 právě ve výši odpovídající nájemnému z této nepodepsané smlouvy, tedy 8 641 Kč měsíčně, plus zálohy na služby ve výši 3 659 Kč měsíčně. Celkem požadoval 24 600 Kč s úroky z prodlení.

Nájemkyně se k žalobě nevyjádřila, k jednání se nedostavila. Mohlo by se zdát, že soud prostě vyhoví. Nestalo se tak.

Soud v první řadě potvrdil, že pronajímatel má podle § 2295 občanského zákoníku právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného za dobu, po kterou nájemce po skončení nájmu byt neodevzdá. To je jasné pravidlo – pokud nájemce byt nevrátí, platí jakousi „penalizační náhradu" ve výši posledního sjednaného nájemného. Klíčové slovo je zde „ujednaného".

A právě tady pronajímatel narazil. Poslední platně sjednané nájemné činilo 7 248 Kč měsíčně – to byla částka z nájemní smlouvy podepsané v prosinci 2023. Nájemné ve výši 8 641 Kč figurovalo pouze v připravené, ale nikdy nepodepsané smlouvě. Soud jednoznačně konstatoval, že údaj o nájemném v nikdy neuzavřené smlouvě „postrádá jakoukoli relevanci". Pronajímateli tak přiznal náhradu pouze ve výši 14 496 Kč (2 × 7 248 Kč), tedy o 2 786 Kč méně, než požadoval.

Zálohy na služby po skončení nájmu? Zapomeňte

Ještě důraznější ránu však soud zasadil požadavku na zálohy za služby spojené s užíváním bytu. Pronajímatel požadoval za leden a únor 2025 celkem 7 318 Kč na zálohách. Soud však vysvětlil, že § 2295 občanského zákoníku pokrývá výhradně náhradu za samotné užívání bytu, nikoli služby s ním spojené – tedy dodávky tepla, vody, elektřiny, úklid společných prostor a podobně.

Pro období po skončení nájmu nelze aplikovat ani ujednání z nájemní smlouvy o hrazení záloh, protože ta upravuje pouze období trvání nájmu. Na služby spotřebované po skončení nájmu se vztahuje obecná úprava bezdůvodného obohacení podle § 2991 a násl. občanského zákoníku. A tady je zásadní háček: u bezdůvodného obohacení se neplatí zálohy – je nutné prokázat skutečnou spotřebu služeb, jejich objem a cenu.

Soud pronajímatele výslovně vyzval, aby předložil vyúčtování skutečně spotřebovaných služeb za leden a únor 2025. Pronajímatel na výzvu nereagoval. Omluvil se z jednání, čímž se připravil i o možnost tuto výzvu slyšet znovu. Výsledek? Celá částka 7 318 Kč za zálohy na služby byla zamítnuta pro neunesení důkazního břemene.

Stejně tak soud korigoval požadavek na úroky z prodlení. Pronajímatel odvozoval splatnost od splatnosti nájemného (5. den v měsíci), ale soud upozornil, že náhrada podle § 2295 občanského zákoníku není totéž co nájemné. Jde o jiný právní nárok s jinou splatností. Protože zákon nestanoví speciální pravidlo, použije se § 1958 odst. 2 občanského zákoníku – dlužník je povinen plnit po výzvě věřitele bez zbytečného odkladu. Splatnost tak soud stanovil až ke dni 14. 3. 2025, jak bylo uvedeno v předžalobní výzvě.

Výsledek? Ze žalované částky 24 600 Kč s příslušenstvím soud přiznal pouze 14 496 Kč s úrokem z prodlení 12 % ročně od 15. 3. 2025. Pronajímatel byl úspěšný jen z 58 % a na náhradě nákladů řízení mu bylo přiznáno pouhých 1 643 Kč z celkových 10 240 Kč.

Tento případ je skvělou ukázkou několika praktických lekcí pro pronajímatele:

• Nepodepsaná smlouva nemá žádnou právní váhu – nelze z ní odvozovat výši nároku, i kdyby byla „připravena k podpisu".
• Po skončení nájmu máte právo na náhradu ve výši posledního platně sjednaného nájemného, nikoli částky, kterou jste si představovali pro budoucí období.
• Zálohy na služby po skončení nájmu nelze požadovat – musíte prokázat skutečnou spotřebu a její cenu, jinak vám soud nárok nepřizná.
• Splatnost náhrady za užívání bytu po skončení nájmu se neřídí splatností nájemného – je nutné dlužníka vyzvat k plnění.
• Ignorování výzev soudu se nevyplácí – a to platí pro obě strany sporu.

Pokud jste pronajímatelem a řešíte situaci, kdy nájemce po skončení smlouvy nechce byt opustit, poučte se z tohoto případu. Pečlivě vyčíslete své nároky na základě platných dokumentů, zajistěte si vyúčtování skutečné spotřeby služeb a hlavně – reagujte na výzvy soudu. I oprávněný nárok se může dramaticky zkrátit, když ho špatně právně uchopíte.

Zdroj: Okresní soud v Českém Krumlově, rozhodnutí ze dne 6. 2. 2026.