Podvodné darování nemovitostí seniorce: soud odhalil lest a vrátil majetek

Krajský soud v Českých Budějovicích se nedávno zabýval případem, který zásadně připomíná, jak snadno lze v majetkových vztazích zneužít důvěru blízké osoby – a jak důsledně české soudy takové jednání postihují. Případ se týkal darování nemovitostí v hodnotě téměř devíti milionů korun, které seniorka údajně dobrovolně převedla na muže, jenž se o její majetek „staral". Realita byla ovšem zcela jiná.

Jak podpis na listině neznamená vždy souhlas s jejím obsahem

Žalobkyně, starší žena žijící převážně v USA, zdědila po zemřelém příbuzném nemovitosti v Čechách – dům se stavební parcelou a přilehlou zahradu. Po smrti zůstavitele se o tyto nemovitosti začal intenzivně zajímat žalovaný, který si postupně vybudoval pozici „nepostradatelného pomocníka". Zařídil žalobkyni advokáta pro dědické řízení, vozil ji k nemovitostem, zajistil zřízení bankovního účtu v České republice. Žalobkyně mu důvěřovala.

Pak přišel klíčový moment. Žalovaný žalobkyni přesvědčil, že na pozemku stojí zahradní domek, který není zapsán v katastru nemovitostí, a hrozí jeho odstranění úřady. Aby se tomu předešlo, je prý třeba podepsat určité dokumenty. Žalobkyně, která trpěla závažnou oční vadou – věkem podmíněnou makulární degenerací obou očí komplikovanou geografickou atrofií – si nebyla schopna přečíst, co podepisuje. V důvěře k žalovanému podepsala listinu, o které se domnívala, že slouží k legalizaci zmíněného domku. Ve skutečnosti podepsala darovací smlouvu, kterou na žalovaného převedla dům i zahradu.

Teprve když se o převodu dozvěděli příbuzní žalobkyně, začaly se odkrývat další znepokojivé skutečnosti. Žalovaný si mezitím sjednal přístup k bankovním účtům žalobkyně a od roku 2021 postupně vyčerpal veškeré finanční prostředky, které žalobkyně nabyla v dědictví. Na sebe a na svého syna převedl rovněž automobily z dědictví – osobní vůz v hodnotě 44 000 Kč a další automobil za 1 700 000 Kč. Když se rozpoutal spor, pokusil se žalovaný ještě rychle převést sporné nemovitosti na svého syna, čemuž zabránilo až předběžné opatření soudu.

Žalovaný se bránil tím, že žalobkyně mu nemovitosti darovala dobrovolně jako odměnu za rekonstrukci, kterou na nich provedl na vlastní náklady. Soud prvního stupně i odvolací soud tuto verzi odmítly. Z dokazování vyplynulo, že k žádné skutečné rekonstrukci nedošlo – jednalo se pouze o běžnou údržbu, a navíc veškeré náklady hradila sama žalobkyně. Svědecké výpovědi dětí žalovaného, které podporovaly jeho verzi, soudy vyhodnotily jako nevěrohodné pro zásadní vnitřní rozpory – například syn žalovaného hovořil o videozáznamu z návštěvy, o kterém se jeho sestra vůbec nezmínila, a klíčové tvrzení o návštěvě, při níž měla žalobkyně údajně deklarovat úmysl darovat, se ve výpovědích žalovaného ani jeho syna na počátku řízení vůbec neobjevilo.

Lest jako nejtěžší forma omylu v českém právu

Z právního hlediska je tento případ mimořádně poučný. Soud prvního stupně posoudil darovací smlouvu jako neplatnou pro rozpor s dobrými mravy podle § 580 odst. 1 občanského zákoníku. Odvolací soud však šel dále a kvalifikoval jednání žalovaného jako úmyslné vyvolání omylu – tedy lest ve smyslu § 584 odst. 2 občanského zákoníku. Jedná se o speciální a nejzávažnější důvod neplatnosti právního jednání učiněného v omylu.

Proč je toto rozlišení důležité? U běžného omylu soudy zkoumají, zda byl omyl omluvitelný – tedy zda se jednající osoba mohla při vynaložení běžné péče s obsahem dokumentu seznámit. U lsti, tedy úmyslně vyvolaného omylu, se tato otázka vůbec neklade. Pokud druhá strana omyl záměrně vyvolala, nemůže se dovolávat toho, že si oklamaná osoba mohla zjistit pravdu sama. To je zásadní pravidlo, které chrání osoby v zranitelném postavení.

Soud identifikoval několik prvků lsti žalovaného: zneužití vysokého věku žalobkyně, zneužití jejího zdravotního handicapu (neschopnosti číst), zneužití její důvěry, kterou si předtím systematicky vybudoval, a především vymyšlení falešného příběhu – „legendy" – o nelegálním zahradním domku ohroženém demolicí. Tato konstrukce měla žalobkyni motivovat k podpisu listiny, aniž by se ptala na její skutečný obsah.

Zajímavý je rovněž přístup soudu k důkazům o zdravotním stavu žalobkyně. Žalovaný požadoval vypracování znaleckého posudku na schopnost žalobkyně vidět a slyšet. Soud to odmítl jako nadbytečné. Lékařské zprávy z vyšetření provedených před uzavřením smlouvy jednoznačně dokumentovaly diagnózu VPMD obou očí – tedy věkem podmíněnou makulární degeneraci, o které je všeobecně známo, že způsobuje zásadní potíže se čtením. Svědectví praktické lékařky žalovaného, která uvedla, že při běžné návštěvě neměla dojem problémů se zrakem žalobkyně, soud nepovažoval za relevantní – lékařka oči žalobkyně nevyšetřovala a žalobkyně u ní nic nečetla.

Velmi výmluvným nepřímým důkazem se stal i postoj žalovaného poté, co vznikl spor. Žalovaný přestal o nemovitosti pečovat, což soud správně vyhodnotil jako chování neodpovídající osobě, která je v dobré víře přesvědčena o oprávněnosti svého nabytí. Kdo by přestal starat o majetek, o němž je přesvědčen, že mu legitimně patří?

Důsledky případu jsou značné i po finanční stránce. Odvolací soud změnil výrok o nákladech řízení, když přijal odborné vyjádření realitní kanceláře oceňující nemovitosti na 8 830 750 Kč. Na základě této tarifní hodnoty vzrostla povinnost žalovaného k náhradě nákladů řízení z původních necelých 80 000 Kč na více než 822 000 Kč jen za řízení před soudem prvního stupně, k čemuž přibyla další náhrada přes 111 000 Kč za odvolací řízení. Celkem tak žalovaný ponese náklady přesahující 930 000 Kč – a to ještě před případným výsledkem trestního řízení, v němž na něj byla podána obžaloba.

Tento případ je silnou připomínkou pro každého, kdo spravuje majetek zranitelných osob nebo s nimi uzavírá smlouvy. České právo důsledně chrání osoby, které byly ke svému právnímu jednání přivedeny lstí, a soudy jsou připraveny pečlivě zkoumat skutečnou vůli jednajících osob bez ohledu na to, co je napsáno na papíře. Podpis na smlouvě je pouze začátek – nikoli konec – zkoumání toho, zda právní jednání skutečně vzniklo.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, sp. zn. 17 T 31/2025, ve spojení s rozsudkem soudu prvního stupně; řízení vedené u Okresního soudu v Písku pod sp. zn. 4 C 89/2024.