Komu připadne rodinný dům s autodílnou při zrušení spoluvlastnictví?

Krajský soud v Českých Budějovicích nedávno potvrdil rozhodnutí okresního soudu v případu, který ilustruje, jak složité může být vypořádání spoluvlastnictví nemovitosti mezi bývalými partnery. Případ zahrnoval rodinný dům, garáž sloužící jako autodílna a dvě malé děti. Výsledek? Soud musel pečlivě zvážit, komu nemovitosti přikáže, když oba účastníci tvrdili, že jsou schopni druhého vyplatit.

Příběh společného budování a rozchodu

Účastníci sporu – muž a žena – společně vybudovali na zakoupeném pozemku nejprve garáž uzpůsobenou pro provozování autoservisu a následně rodinný dům. Zajímavé je, že garáž byla postavena jako první, přičemž obsahovala i menší obytný prostor, kde partneři bydleli, než dokončili stavbu domu. Oba se na výstavbě podíleli, pomáhaly i jejich rodiny. Spoluvlastnictví bylo rozděleno rovným dílem.

Po rozchodu partnerů v roce 2024 však nastala patová situace. Žena odešla se dvěma nezletilými dětmi ke svým rodičům, zatímco muž zůstal v nemovitosti, kde nadále provozoval autoservis. Společný hypoteční úvěr na stavbu ve výši 2,9 milionu korun od té doby splácel výhradně on.

Znalecký posudek stanovil hodnotu nemovitostí na 9,65 milionu korun. Původně oba účastníci navrhovali, aby nemovitosti připadly muži. Jakmile však byla známa cena, žena změnila názor a požadovala přikázání nemovitostí do svého vlastnictví s tím, že partnera vyplatí.

Klíčová kritéria pro rozhodnutí soudu

Soud musel vyhodnotit několik faktorů. Prvním byla velikost spoluvlastnických podílů, která byla u obou účastníků stejná. Druhým kritériem byly zásluhy o pořízení nemovitosti – ani zde soud neshledal zásadní rozdíl, protože oba partneři se na výstavbě podíleli.

Rozhodující se ukázaly být další okolnosti. Garáž s užitnou plochou 180 m² představuje faktickou provozovnu autoservisu s dílnou, pracovnou, sklady a prostorem pro sedm automobilů se zdviží. Tato stavba byla od počátku budována právě za účelem podnikání muže, který z ní získává hlavní zdroj příjmů.

Soud správně dovodil, že pokud by muž o tento prostor přišel, musel by si pronajímat obdobné prostory jinde, což by výrazně zatížilo jeho finance. To by mělo dopad nejen na jeho schopnost splácet úvěr, ale i na placení výživného na děti.

Dalším podstatným faktorem byla solventnost účastníků. Oba prokazovali, že jsou schopni vyplatit vypořádací podíl přibližně 4,8 milionu korun:

• Žena předložila čestné prohlášení partnera, který prodal svůj byt za 5 milionů korun a byl ochoten jí prostředky poskytnout.
• Muž doložil uzavřenou smlouvu o překlenovacím úvěru na 3,735 milionu korun, úvěr partnerky na 800 tisíc korun a příslib půjčky od matky a tchána.

Soud však musel zohlednit i schopnost dlouhodobě hradit závazky spojené s nemovitostí. Žena jako učitelka v mateřské škole s příjmem kolem 25 tisíc korun měsíčně by jen na splátku hypotéky musela vynaložit více než polovinu výdělku. Muž naproti tomu prokazatelně splácí úvěr částkou téměř 14 tisíc korun měsíčně, hradí výživné 10 tisíc korun, splátky úvěru na vozidlo 13 tisíc korun a odvody pojištění – což dokládá, že jeho skutečné příjmy z podnikání jsou mnohem vyšší.

Posledním, nikoliv však zanedbatelným faktorem byla skutečnost, že zástava za hypoteční úvěr zatěžuje nemovitost rodičů muže. Soud logicky uzavřel, že by nebylo vhodné, aby rodiče měli svou nemovitost zatíženou pro závazek vztahující se k nemovitostem ve vlastnictví cizí osoby.

Soud proto rozhodl o přikázání nemovitostí do výlučného vlastnictví muže s povinností zaplatit ženě vypořádací podíl ve výši 4 802 500 Kč do dvou měsíců od právní moci rozsudku. Tato částka představuje polovinu hodnoty nemovitostí po odečtení nákladů na zajištění přístupu k pozemku.

Případ ukazuje, že při vypořádání spoluvlastnictví nemovitostí nejde pouze o to, kdo má peníze na vyplacení druhého. Soudy komplexně posuzují účelné využití věci, schopnost dlouhodobě hradit související závazky i praktické dopady na všechny zúčastněné strany včetně nezletilých dětí.

Zdroj: Krajský soud v Českých Budějovicích, 8 Co 39/2026-298