Kdo měl pravdu o hranici pozemku? Poučení z desetiletého sporu sousedů

Okresní soud v Písku se nedávno zabýval případem, který zásadně ukazuje limity tzv. vydržení vlastnického práva k části sousedního pozemku podle nového občanského zákoníku. Spor mezi dvěma rodinami o pouhých 18 metrů čtverečních zahrady se táhl téměř deset let a prošel několika instancemi. Výsledek? Jasné poučení pro každého, kdo kupuje nemovitost a spoléhá pouze na to, „kde stojí plot".

Podstata sporu byla zdánlivě banální. Mezi dvěma zahradami v jihočeské obci stál dřevěný plot na betonové podezdívce. Žalovaní manželé byli přesvědčeni, že jim patří vše až k tomuto plotu, včetně úzkého pruhu pozemku, který využívali jako příjezdovou cestu ke garáži. Žalobci – spoluvlastníci sousední parcely – tvrdili opak: skutečná hranice podle katastru nemovitostí vede asi půl metru od plotu, a sporná část pozemku tak patří jim.

Jak vznikl problém a co ukázalo měření

Situace se vyhrotila v létě 2017, kdy žalobce upozornil souseda, že plot nestojí na skutečné hranici. Následně žalobci postavili nový plot z kari sítí přímo na katastrální hranici. Žalovaní se bránili žalobou na ochranu rušené držby a uspěli – původní stav musel být obnoven. Jenže to byl jen začátek. Žalobci se obrátili na soud s určovací žalobou, aby bylo najisto postaveno, komu sporná část pozemku skutečně patří.

Klíčovou roli sehrála dokumentace katastrálního úřadu. V roce 1990 proběhlo v dané lokalitě místní šetření, při kterém tehdejší vlastníci podepsali souhlas s vyznačeným průběhem hranic. V té době na pozemcích žádné ploty nebyly. Plot postavil později jeden ze žalobců, ovšem nikoliv na skutečné hranici, ale přibližně půl metru od ní směrem do svého pozemku. Vznikla tak situace, kdy faktický stav (plot) neodpovídal právnímu stavu (katastrální mapa).

Žalovaní argumentovali vydržením vlastnického práva. Tvrdili, že spornou část pozemku užívali v dobré víře od roku 2006, kdy nemovitost kupovali přes realitní kancelář. Realitní makléř jim údajně prezentoval pozemek v hranicích stávajícího oplocení. Nabyli tedy přesvědčení, že jim patří vše až k plotu, a s touto částí pozemku také nakládali – jezdili po ní do garáže, sekali trávu, skladovali dřevo.

Proč vydržení neuspělo

Soud dal žalovaným za pravdu v tom, že byli v dobré víře. Jejich omyl o rozsahu vlastnictví byl omluvitelný, protože sporná část činila pouhých 18 m² z celkově nabytých více než 1 400 m². Problém byl jinde. Nový občanský zákoník, účinný od roku 2014, výrazně zpřísnil podmínky vydržení. Podle § 1090 odst. 1 občanského zákoníku se k vydržení vyžaduje, aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva. Jinými slovy: nestačí jen poctivá držba, musí existovat i řádný právní titul – například kupní smlouva, která by se vztahovala i na spornou část.

Žalovaní však kupní smlouvou nabyli pouze pozemek evidovaný v katastru, nikoliv sporných 18 m². Pro „připlocenou" část tak neměli žádný nabývací titul. Jejich držba mohla být maximálně poctivá, nikoliv však řádná. Vydržení podle nového občanského zákoníku tak přicházelo v úvahu pouze v režimu mimořádného vydržení, které vyžaduje nepřerušenou držbu po dobu 20 let. A tady nastoupilo přechodné ustanovení § 3066 občanského zákoníku: dvacetiletá doba nemůže uplynout dříve než pět let od účinnosti nového zákona, tedy nejdříve 1. ledna 2019. To žalovaní nesplnili.

Soud rovněž zkoumal možnost započtení doby držby právních předchůdců. Ani zde však žalovaní neuspěli. Předchozí vlastníci – manželé, kteří pozemek vlastnili před rokem 2003 – se účastnili řízení o odstranění hraniční zdi v roce 1994, kde byl průběh hranice řešen. Nemohli tedy být objektivně v dobré víře o vlastnictví sporné části. Jejich dobrá víra tak nepřecházela na další nabyvatele.

Praktické poučení pro podnikatele a investory: Při koupi nemovitosti nikdy nespoléhejte pouze na faktický stav v terénu. Ploty, zdi ani dlouhodobé užívání nemusí odpovídat právnímu stavu. Vždy si nechte vytyčit hranice geodetem a porovnejte je s katastrální mapou. Náklad několika tisíc korun za geometrický plán je zanedbatelný ve srovnání s náklady na desetiletý soudní spor. A pokud kupujete nemovitost přes realitní kancelář, nenechte se uspokojit obecnými ujištěními – vyžádejte si konkrétní podklady a ověřte je.

Rozhodnutí je rovněž důležitým signálem pro ty, kdo spoléhají na institut vydržení. Nový občanský zákoník nastavil výrazně přísnější pravidla než předchozí úprava. Pouhá poctivá držba již k nabytí vlastnického práva nestačí. Bez řádného právního titulu lze vlastnické právo vydržet pouze po 20 letech nepřerušené držby. Pro mnoho případů „připlocených" částí sousedních pozemků tak vydržení nebude možné ještě řadu let.

Zdroj: Okresní soud v Písku, sp. zn. 10 C 187/2020