Kdo je vlastníkem pruhu zahrady u plotu? Sousedé se soudili o 18 metrů čtverečních

Okresní soud v Písku se nedávno zabýval případem, který zásadně připomíná, jak důležité je při koupi nemovitosti důkladně prověřit skutečný průběh vlastnických hranic. Zdánlivě banální spor o pouhých 18 metrů čtverečních zahradního pozemku totiž přerostl v mnohaletou právní bitvu mezi sousedy, která zahrnovala několik soudních řízení a zapojení katastrálních úřadů.

Celý spor se rozhořel v jihočeské obci, kde spolu sousedí dva pozemky – zahrady označené v katastru nemovitostí jako parc. č. 325 a parc. č. 326. Žalobci, kteří vlastní pozemek od roku 1988, tvrdili, že žalovaní manželé zasahují do jejich vlastnického práva tím, že užívají úzký pruh jejich pozemku o šířce přibližně 50 centimetrů, který se nachází mezi jejich dřevěným plotem a skutečnou katastrální hranicí. Žalovaní naopak argumentovali, že hranici vždy tvořila betonová podezdívka pod plotem a že spornou část pozemku nabyli vydržením.

Historie sporného plotu a měření hranic

Situace měla dlouhou historii. V roce 1990 proběhlo v dané lokalitě místní šetření a zeměměřičská činnost, při které tehdejší vlastníci podepsali souhlas s vyznačeným průběhem hranic. V té době na pozemcích žádné ploty nebyly. Následně v roce 1994 řešil Městský úřad případ nepovolené hraniční zdi, kterou právní předchůdci současných žalobců postavili na sousedním pozemku. Na základě rozhodnutí správního orgánu musela být zeď odstraněna. Poté vzniklo současné oplocení – žalobci postavili plot s betonovou podezdívkou, dřevěným bedněním a nakonec vysadili i túje.

Klíčovým momentem se stal červenec 2017, kdy jeden z žalobců poprvé upozornil žalovaného, že plot nestojí na skutečné hranici pozemků. O měsíc později žalobci postavili podél stávajícího plotu nové oplocení z kari sítí přímo na katastrální hranici. Žalovaní se tomuto zásahu bránili žalobou na ochranu rušené držby a uspěli – nový plot musel být odstraněn. Spor o vlastnictví však tím neskončil.

Žalovaní manželé koupili svůj pozemek v roce 2008 od společnosti, která nemovitosti nabyla v exekuční dražbě. Při prohlídce jim realitní makléř prezentoval hranice pozemku v místě oplocení. Podle jejich tvrzení nikdy neměli důvod pochybovat o tom, že jim sporná část pozemku patří. Soudu argumentovali, že byli v dobré víře a že vlastnické právo k připlocené části vydrželi – ať už oni sami, nebo jejich právní předchůdci.

Proč soud vydržení neuznal

Soud však vydržení neuznal, a to z důvodů vyplývajících z nové právní úpravy. Podle občanského zákoníku z roku 2012 se k vydržení vyžaduje nejen poctivá, ale i řádná držba, tedy držba založená na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva. Žalovaní přitom nikdy neměli žádný nabývací titul ke sporné části sousedního pozemku – koupili pouze pozemky, které byly specifikovány v kupní smlouvě a zapsány v katastru nemovitostí.

Soud přiznal, že žalovaní byli v poctivé (dobré) víře od roku 2008 do léta 2017, tedy téměř devět let. Jejich omyl byl omluvitelný – sporná část činila pouhých 18 metrů čtverečních oproti celkové výměře zakoupených pozemků přes 1400 metrů čtverečních. Plot v místě stál již před jejich koupí a nikdo je na problém neupozornil. Nicméně i s případným započtením doby jejich právní předchůdkyně by desetiletá vydržecí lhůta uplynula až za účinnosti nového občanského zákoníku, který klade přísnější požadavky na držbu.

Pokud by se žalovaní dovolávali mimořádného vydržení, narazili by na přechodné ustanovení, podle kterého dvacetiletá lhůta nemůže skončit dříve než pět let od účinnosti nového zákoníku, tedy nejdříve 1. ledna 2019. V té době však již jejich dobrá víra byla narušena upozorněním ze strany žalobců.

Soud se vypořádal i s argumentem žalovaných ohledně hospodářského využití pozemku jako příjezdové cesty ke garáži. Tato okolnost však nemá právní význam pro určení vlastnického práva. Případná účelová komunikace by sloužila svému účelu bez ohledu na to, komu pozemek patří.

Rozhodnutí tak potvrdilo, že vlastnická hranice mezi pozemky vede podle zákresu v katastrální mapě, nikoli podle umístění plotu. Geometrickým plánem byla z pozemku žalobců oddělena parcela o výměře 18 metrů čtverečních, ke které soud určil spoluvlastnické právo žalobců. Vzájemná žaloba žalovaných na určení jejich vlastnictví byla zamítnuta a žalovaní byli povinni nahradit žalobcům náklady řízení přesahující 218 tisíc korun.

Tento případ jasně ilustruje několik důležitých poučení pro každého, kdo kupuje nemovitost: existence plotu neznamená automaticky shodu s katastrální hranicí; informace od realitního makléře či prodávajícího o rozsahu pozemku nestačí k založení řádné držby; a spoléhat se pouze na vizuální stav v terénu bez ověření v katastru může vést k mnohaletým a nákladným soudním sporům. Při jakýchkoli pochybnostech o průběhu hranic je vždy vhodné nechat si hranice vytyčit autorizovaným zeměměřičem ještě před podpisem kupní smlouvy.

Zdroj: Okresní soud v Písku, 10 C 187/2020